Выявленная в реестре недвижимости Великобритании ошибка не подлежит исправлению, если в деле существуют позволяющие вынести данное решение исключительные обстоятельства. К такому выводу пришел Высокий суд правосудия, коллегия Лорда-канцлера (the High Court of Justice, Chancery Division). Дело Derbyshire CC v Fallon [2007] слушал Кристофер Ньюджи (Mr Christopher Nugee).

Обстоятельства дела

Супруги Фэллон (Mr and Mrs Fallon) являются зарегистрированными собственниками жилого дома и участка, к территории которого прилегает земельный участок, принадлежащий местной администрации (Derbyshire County Council). Администрация на свой участок право не зарегистрировала. Земельные участки образованы путем разделения одного земельного участка при застройке территории в 1964 году. Супруги в процессе приобретения и регистрации жилья использовали план от 1966 года, отображающий общую границу приобретенной ими территорией и участком администрации.

После приобретения жилища супруги возвели дополнительные сооружения и провели другие работы со своей стороны границы. Впоследствии администрация пришла к выводу, что отображенная на указанном плане граница находится в неверном месте, поэтому по ее мнению общую границу следовало скорректировать. В результате предполагается, что администрация станет владельцем части территории, которую супруги приобрели под жилище и застроили.

На основании этого она направила заявление о внесении изменений в запись реестра недвижимости о праве собственности супругов на их земельный участок с целью указания правильной по ее мнению границы между участками. Дело слушал заместитель арбитра при Королевском реестре недвижимости (Deputy Adjudicator to HM Land Registry), который подтвердил необходимость изменения сведений о границе, но применил доступное ему право усмотрения и отказал в изменении реестровой записи о титуле супругов. Кроме того он обязал администрацию оплатить половину судебных расходов супругов.

Администрация подала в Высокой суд правосудия апелляцию на данное решение и поставила на рассмотрение три вопроса:
- прав ли арбитр, согласившись с тем, что в записи о праве собственности супругов граница земельного участка указана неверно;
- если он прав, обязан ли он выдать регистратору указание о внесении изменения в реестр;
- верно ли он вынес решение о возмещении расходов.

Местонахождение границы земельного участка

Для определения корректной границы судья изучил планы рассматриваемых земельных участков. Согласно позиции администрации правильная граница указана в плане от 1964 года, подготовленном в целях застройки территории, тогда как супруги используют план от 1966 года, использованный при первой продаже выделенного и в итоге приобретенного ими земельного участка.

Поскольку в деле представлены планы земельных участков, содержащие разные координаты общей границы, судья отдал приоритет плану от 1964 года и привел следующие аргументы:

1. План от 1964 года представляет собой аккуратный и подробный документ, составленный в отношении еще не разделенной территории с целью определения той ее части, которую администрация должна приобрести для строительства автодороги. Судья предположил, что, приложив такие усилия для составления подробного и содержащего координаты плана, землевладелец вряд ли не уделил внимание корректности соответствия плана и намерений администрации по покупке земли. Также, по мнению судьи, очевидно, что в 1966 году все стороны продолжали верить, что администрация купила и получила именно тот земельный участок, который указан в плане от 1964 года.

2. План от 1966 года, напротив, составлялся не в целях разделения территории или продажи земельного участка. Он был приложен к заявлению об осуществлении планирования территории и уступает плану от 1964 года по детализации. Несмотря на то, что план от 1966 года содержит сведения о границах, для рассмотрения заявления о планировании их точное местоположение не имело значения. К тому же местоположение жилого дома соответствовало требованию в части расстояния в 15 футов (ок. 4,6 метра) от границы участка.

В данном деле вынести решение на основе доказательств невозможно и приходится отдавать приоритет одному документу перед другим с учетом баланса вероятностей. Однако если суд вынужен принимать решение о местоположении границы земельного участка, не имея в своем распоряжении всех материалов, он должен прилагать все усилия (do its best), чтобы определить такой баланс.

Полномочие арбитра выдать указание об изменении реестра

Данное полномочие введено законом "О регистрации прав на недвижимое имущество" 2002 года, the Land Registration Act 2002. В частности раздел 65 содержит положения о внесении измения (alteration) в реестр и устранении в нем несоответствия (rectification). Судья отмечает, что ранее действовавший законе "О регистрации прав на недвижимое имущество" 1925 года, the Land Registration Act 1925, предусматривал лишь второй из этих способов изменения содержания реестра.

В законе от 2002 года изменение реестра понимается как генеральный термин, а устранение нессответствия считается одним из конкретных способов внесения изменения. См. пункт 1 приложения 4:
"1. В настоящем приложении указание на устранение несоответствия в части внесения изменения в реестр понимается как указание на изменение, которое:
(а) включает в себя исправление ошибки; и
(б) оказывает негативное воздействие на титул зарегистрированного правообладателя".

Кроме того указанное приложение содержит отдельные правила об изменении реестра на основании судебного приказа (пункты 2-4) и на иных основаниях помимо судебного приказа (пункты 5-7). Пункт 2 перечисляет случаи, когда суд может издать приказ об изменении реестра. Пункты 5-7 приводят случаи, когда регистратор может внести изменение в реестр или устранить несоответствие. Именно на них особое внимание обратил арбитр в своем решении.

При необходимости устранить несоответствие возможности регистратора ограничиваются требованием получить согласие правообладателя, исключая случаи когда:
(а) мошеннические действия или отсутствие надлежащей осмотрительности с его стороны являются причиной или одной из существенных причин возникновения ошибки;
(б) отказ от внесения изменения был бы несправедливым по другой причине.

В случае необходимости внести изменение на основании судебного приказа применяются аналогичные положения закона. Однако в данном деле полномочие осуществлено на основании раздела 126 Правил регистрации недвижимости от 2003 года, the Land Registration Rules 2003. В нем указано, что суд должен издать приказ о внесении изменения, удостоверившись в необходимости применения пункта 2, исключая случаи, когда существуют исключительные обстоятельства, оправдывающие отказ от его издания.

Ссылаясь на исключительные обстоятельства арбитр вынес окончательное решение, содержавшее следующие позиции:
- использованный супругами план земельного участка содержал неверное местоположение границы, и данную ошибку можно было исправить в соответствии с пунктом 5 приложения 4 к закону от 2002 года;
- даже если бы изменение реестра не затронуло зарегистрированный титул супругов, существующие исключительные обстоятельства оправдывают отказ от внесения изменения (исключая случай издания судебного приказа, обязывающего супругов удалить сооружения, воздвигнутые ими на спорной территории).

Судья поддержал решение арбитра и отклонил аппеляцию администрации в части корректности применения пункта 6 приложения 4 (он не подлежал применению, так как изменение не затронуло бы титул супругов) и раздела 126 Правил регистрации прав на недвижимость. В отношении раздела 126 судья уточнил, что он не может напрямую применяться в случаях, когда регистратор обладает правом усмотрения в соответствии с пунктом 5, так как применение раздела 126 допускается для суда. Однако он не счел, что арбитр совершил ошибку, допустив распространение раздела 126 на регистратора, так как с его помощью арбитр определил способ осуществления своего права усмотрения.

Заявляя о существовании исключительных обстоятельств, арбитр привел следующие аргументы:
- спорная граница является общей границей между двумя земельными участками, и она останется таковой в случае изменения ее местоположения, то есть изменение реестра недвижимости не повлияет на существование прав на землю;
- это означает, что корректировка общей границы обоснована только повышением точности внесенных в реестр сведений, и это имело бы смысл, если бы администрация подала заявление до застройки этой территории супругами;
- теперь же вопрос возврата спорной земли во владение администрации зависит от издания приказа, обязывающего супругов освободить застроенную ими территорию администрации (данный вопрос не относится к компетенции регистратора и арбитра);
- администрация признала, что в случае издания судебного приказа супруги имели бы небольшой шанс опротестовать его через эстоппель или иным образом, то есть в разбирательстве по вопросу сохранения за супругами застроенной ими земли (даже с присуждением компенсации в размере ее стоимости), они могли бы и выиграть;
- на момент разбирательства в Высоком суде фактическая граница не соответствовала записи о титуле, а ее изменение не принесло бы никому пользы.

Представитель администрации подверг сомнению данные рассуждения, указав, что целью принятия рассматриваемых законов является регистрация титула на недвижимое имущество, и ее выполнение возможно при точном отражении в реестре границ существующих прав на недвижимость. Он признал, что регистратор и арбитр не имели полномочий рассматривать вопрос об освобождении застроенной территории, однако это лишь подтверждало их обязанность разрешить спор о границах участка, включенных в титул супругов, поскольку спор о титуле не имел связи с вопросом фактического владения землей. Кроме того сохранение реестровой записи без изменений подразумевает умышленное допущение расхождений между планом участка и зарегистрированным титулом, что в свою очередь будет вводить в заблуждение будущих приобретателей земли.

Согласившись с аргументом в отношении цели принятия законов о регистрации прав на недвижимость, судья отметил, что в этом деле главным вопросом является признание корректными рассуждений арбитра, который осуществил свое право усмотрения, указав на неразрешенный вопрос о шансах администрации на успешное истребование спорной территории из владения супругов. По мнению судьи, если бы администрация подала заявление об издании судебного приказа, запрещающего супругам находиться на спорной территории и обязывающего их освободить ее от своих построек, ей бы пришлось бороться с одним из двух способов защиты: 1. имущественный эстоппель; 2. ходатайство об отклонении требований администрации путем осуществления права судебного усмотрения с возмещением убытков администрации.

В любом случае администрация могла бы проиграть такое разбирательство, в результате чего создалась бы ситуация, в которой она была бы обладателем зарегистрированного титула, но не имела бы возможности его принудительного применения против незаконно находящихся на участке лиц и их построек.

Таким образом изменение реестра становится бессмысленным даже с точки зрения повышения точности содержащейся в нем информации. Ведь приведение записи в соответствие с планом администрации приведет к тому, что запись в реестре будет соответствовать зарегистрированному титулу, но не будет соответствовать реальному положению дел. Если супруги смогут опротестовать попытку изъятия территории из их владения, титул администрации станет сугубо номинальным или даже теоретическим. Более того, поскольку эстоппель распространяется на правопреемников, покупатель несомненно получит все права супругов. Это означает, что у супругов возникнет некий титул де факто.

На взгляд судьи арбитр был прав, когда учитывал данные обстоятельства, принимая решение о необходимости осуществить свое право усмотрения. В связи с этим он также согласился с существованием в этом деле исключительных обстоятельств, не позволяющих удовлетворить заявление об устранении признанной всеми сторонами ошибки в реестре недвижимости. Что касается возможного введения в заблуждение будущих покупателей участка супругов, судья указал, что покупатель скорее всего предположит местонахождение границы с учетом физических свойств местности (границы построек супругов). Он также вкратце отметил, что в целом следует ожидать от покупателей добросовестного изучения связанных с участком материалов и судебных разбирательств.

Решение проблемы пересечения границы постройками, которая может смутить будущих покупателей, зависит от администрации. Она может заключить соглашение с супругами или возбудить дело об истребовании спорной территории из их владения (которое нельзя назвать заведомо успешным). Если же администрация не примет никаких мер, это будет означать, что она признает существование у нее титула на занятую супругами территорию и отсутствие возможности вернуть себе фактическое владение. Судья выразил сомнение, что в таком случае можно будет определить, в какой степени сохранение плана участка в прежнем виде введет в заблуждение покупателя.

Возмещение судебных расходов выигравшей стороны

Арбитр вправе издать приказ в отношении расходов в соответствии с пунктом 2 раздела 42 Правил об арбитре Королевского реестра недвижимости (Порядок и процедура деятельности) 2003 года, the Adjudicator to Her Majesty's Land Registry (Practice and Procedure) Rules 2003. Отметив, что данный вопрос был достаточно сложным для решения, арбитр обязал администрацию возместить половину судебных расходов супругов.

В итоговом решение по делу судья указал на два обстоятельства, использованные арбитром для обоснования своей позиции:

1. Несмотря на то, что указанный раздел 42 не содержит общее правило об обязании проигравшей стороны оплатить расходы победителя, такое решение нельзя назвать недопустимым. В целом проигравшей стороной по делу является заявитель апелляции (администрация), хотя частично решение вынесено в ее пользу, так как она все же смогла доказать свой зарегистрированный титул на спорную территорию.

2. По мнению арбитра суть спора между сторонами заключалась в определении дальнейшего фактического владельца этой территории. Как было указано ранее, данный вопрос может быть решен только в судебном разбирательстве. Если бы администрация сразу обратилась в суд, некоторые расходы были бы понесены в любом случае, однако в существенно меньшем размере, так как представленные арбитру доказательства в отношении действий и мотивов сторон (в части вопроса об исключительных обстоятельствах) также были бы использованы в судебном разбирательстве по судебному запрету или эстоппелю. Кроме того, супруги могли бы защититься от произведения расходов, предложив покупку спорной территории.

Как указал судья, перед ним был поставлен вопрос о неправильности подхода арбитра в принципиальном смысле. Поскольку апелляция администрации касалась выбора способа осуществления права усмотрения, решение арбитра могло иметь изъяны только в случае, если бы оно было неверным с точки зрения выхода за пределы разумности, в рамках которой допустимы разумные расхождения в позиции. По мнению судьи, оно таковым не являлось.

Действующая в Великобритании правовая система исторически не предусматривала единый для всех целей порядок признания умершими пропавших без вести лиц. Связанные с этим различные проблемы, в том числе имущественные и правовые, решались отдельными процедурами, применимыми только в конкретных обстоятельствах. Для устранения данного недостатка разработан и введен в действие закон "О порядке признания умершим" 2013 года, the Presumption of Death Act 2013.

Сфера действия нового закона ограничена Англией и Уэльсом, так как в Шотландии и Северной Ирландии подобные законы введены в 1977 и 2009 годах соответственно, при этом он во многом повторяет их форму и содержание. Часть его положений вступила в силу при получении королевского одобрения (26 марта 2013 года), а остальные введены в действие с 1 октября 2014 года специальным приказом the Presumption of Death Act 2013 (Commencement and Transitional and Saving Provision) Order 2014.

Предыстория введения закона

До принятия закона the Presumption of Death Act 2013 законодательство Англии и Уэльса не предусматривало в случае исчезновения лиц никаких последствий для их имущества и деловых отношений. Это создавало осложнения для оставшихся в живых лиц, которым было сложно или невозможно получить свидетельство о смерти лица, которого они считали умершим.

Они должны были выполнять различные процедуры, ограниченные определенной сферой применения и введенные различными законами и подзаконными актами, например, по вопросам супружества и гражданского брака, юридической силы завещания, получения социальных пособий, консульской регистрации смерти и др. Лишь некоторые из этих процедур позволяли получить свидетельство о смерти, то есть для решения различных вопросов в связи со смертью лица, могло потребоваться выполнение нескольких похожих процедур.

Порядок, введенный новым законом

Законом введена новая судебная процедура, согласно которой Высокому суду (High Court) предоставлено полномочие рассматривать заявления о признании пропавшего без вести лица умершим и, при выполнении установленных в законе условий, издавать соответствующую декларацию (declaration of presumed death). Данный документ является окончательным свидетельством смерти лица, может применяться для любых целей и в любых правоотношениях.

Понятие пропавшего без вести лица определяется в разделе 20(1) закона и лишь означает лицо, которое указывается в декларации или в заявлении о ее издании, вынесенных в связи с ней решениях и приказах. Подача заявления допускается в случае, если пропавшее лицо считается умершим или в отношении него отсутствуют известия не менее чем 7 лет.

Согласно разделу 1 закона правом подачи заявления обладает неограниченный круг лиц, однако суд может отказать заявителю, который не является супругом, партнером в гражданском браке, родителем, ребенком, родным братом или сестрой пропавшего лица, если сочтет, что заявитель не обладает достаточным интересом в вынесении решения по заявлению.

Раздел 9 устанавливает, что на ходатайство распространяются требования судебного регламента в части извещения заинтересованных лиц о факте его подачи. Это позволит им принять участие в ее рассмотрении. Согласно разделу 11 к таким лицам относятся супруги и партнеры в гражданском браке, родители, дети, родные братья и сестры, а также Генеральный прокурор. Суд может определить других лиц, на которых распространяется данное право.

Суд может рассмотреть заявление и вынести решение только если существует определенная связь с Англией и Уэльсом. Например, пропавшее лицо должно считаться резидентом Англии и Уэльса на момент получения последних известий о нем или должно проживать там полный год до этого момента. В случае, если заявление подается супругом или партнером в гражданском браке, заявитель должен отвечать указанным условиям на момент подачи заявления.

При издании декларации суд должен включить в нее указание о дате и времени смерти пропавшего без вести лица. В случае, если суд удостоверился в смерти пропавшего лица, но не может в точности определить момент его смерти в течение определенного периода времени, данное указание формулируется в виде признания лица умершим на момент истечения этого периода.

В соответствии с разделом 4 при издании декларации суд может вынести решение по любому вопросу, относящемуся к имущественным правам, возникающим в результате ее издания, а также определить место резидентности пропавшего лица на момент признания умершим. Понятие имущественного права (interest in property) разъясняется в разделе 20(1) как имущественное право любого рода, в том числе права собственности или аренды в отношении земельного участка и права на любое имущество.

Декларация приобретает статус окончательного доказательства только по истечении срока обжалования, который устанавливается в Правилах гражданского судопроизводства (Civil Procedure Rules). По истечении этого срока суд направляет копию декларации Главному регистратору по Англии и Уэльсу, который вносит сведения о смерти пропавшего лица в новый реестр признанных умершими лиц (Register of Presumed Deaths), порядок открытия и ведения которого определяется в разделе 15 и приложении 1 к закону.

В случае, если возникают новые обстоятельства, требующие изменить или аннулировать декларацию, Высокий суд может издать приказ о внесении изменений, предусмотренный в разделе 5 закона, на основании соответствующего ходатайства. Процедурные правила издания приказа аналогичны предусмотренным для декларации. Изданный приказ о внесении изменений также направляется Главному регистратору для соответствующего изменения реестра.

Принимая решение о необходимости издания приказа, суд должен учитывать принципы, предусмотренные в разделе 8 закона, в том числе последствия для имущественных сделок, заключенных в результате издания декларации, и для договоров страхования, если страховщик выплатил капитализированную сумму в результате ее издания.

На основании накопленного опыта применения аналогичного закона Шотландии и ранее действовавших в Англии и Уэльсе процедур ожидается ежегодное издание около 30-40 деклараций и не более чем нескольких приказов о внесении изменений.

Источники:
1. The Presumption of Death Act 2013.
2. The Explanatory Note to the 2013 Act.
3. The Presumption of Death Act 2013 (Commencement and Transitional and Saving Provision) Order 2014.

Высоким судом Англии рассмотрен иск к Главному регистратору прав на земельные участки (Chief Land Registrar), который отклонил заявление о регистрации права на недвижимое имущество в силу приобретательной давности, ссылаясь на неприменимость этого основания в связи с введением нового преступления в 2012 году. Решением судьи Оусли (Mr. Justice Ouseley), вынесенным 07.05.2014, иск по делу No: CO/2847/2013 удовлетворен.

Обстоятельства дела

Спор возник в отношении земельного участка и жилого дома в Ньюбери Парк (Newbury Park) северо-восточном районе Лондона, имеющих зарегистрированного в Земельном реестре (Land Registry) собственника. Как указывает истец (г-н Бест), в 1997 году он проводил работы на соседнем объекте и узнал от его владельца о том, что данный жилой дом уже год как заброшен и разграблен, собственник скончался, а его сын не показывался.

В своем заявлении истец указывает, что, намереваясь сделать этот дом своим жилищем, он отремонтировал крышу, сад и отопительное оборудование. Он въехал в дом в январе 2012 года, при этом считал его своим с 2001 года. В решении судьи отмечается, что его владение домом не оспаривалось, хотя он занимал его без чьего-либо согласия. Истец признал, что занял дом, не имея на то законных оснований.

27 ноября 2012 года истец обратился в Земельный реестр с предложением осуществить регистрацию права на объект, ссылаясь на истечение срока приобретательного давности в десять лет на момент подачи заявления в соответствии с пунктом 1 приложения 6 к закону «О регистрации прав на земельные участки» 2002 года, the Land Registration Act 2002.

Письмом от 10 декабря 2012 года Главный регистратор земельных участков отклонил заявление, сославшись на раздел 144 закона «О порядке оказания юридической помощи, вынесения приговоров и мерах правовой ответственности», the Legal Aid, Sentencing and Punishment of Offenders Act 2012. Согласно этому разделу совершившим уголовное преступление признается каждое лицо, которое умышленно проникает в чужое жилое помещение и проживает в нем. Следовательно, течение срока приобретательной давности прервалось в тот момент, когда истец проник в спорный объект.

Таким образом в данном деле поставлены следующие существенные вопросы:
1. Влечет ли совершение преступления, предусмотренного в разделе 144 закона от 2012 года, недопустимость регистрации в силу приобретательной давности права на земельный участок, имеющий зарегистрированного собственника.
2. Является ли возможный негативный эффект для института приобретательной давности одной из целей введения этого преступления Парламентом.
3. Поскольку введенное законом от 2012 года преступление совершается только в случае проживания в чужом жилище, является ли достаточным для регистрации права в силу приобретательной давности совершение истцом других действий как давностного владельца (например, ремонт и уборка территории).

Приобретательная давность и преступное завладение чужим жилищем

Правовая основа для регистрации лица собственником земельного участка в силу приобретательной давности установлена в части 9 закона о регистрации прав на земельные участки от 2002 года. Приложение 6 этого закона определяет порядок регистрации давностного владельца. Содержащееся в нем определение данного термина указывает, что лицо может подать заявление о регистрации по истечении 10 лет владения земельным участком.

Регистратор должен известить о получении такого заявления определенных лиц, упомянутых в пункте 2 приложения 6 к закону от 2002 года. При отсутствии ответа регистратор обязан осуществить регистрацию заявителя обладателем права собственности на испрашиваемый земельный участок. В случае получения возражений применяется процедура, установленная в пункте 5 приложения 6 к закону от 2002 года (в нем содержатся три условия, когда допускается удовлетворение заявления при наличии возражений). В рассматриваемом деле ответов на извещение не поступало, поэтому пункт 5 не применялся.

Раздел 144 закона от 2012 года содержит следующие положения, послужившие причиной для отклонения заявления истца:
"(1) Преступление совершается лицом, осуществляющим следующие действия:
(a) оно находится в жилом доме и проникло в него, не имея на то законных оснований;
(b) оно осведомлено или должно быть осведомлено об отсутствии указанных законных оснований; и
(c) оно проживает или намеревается проживать в этом здании в течение любого периода времени.
(2) Лицо не признается виновным в преступлении, если оно сохраняет права владения по истечении срока аренды или лицензии (хотя бы если оно покинуло этот дом и повторно проникло в него).
...
(4) Для целей настоящего раздела лицо, являющееся правопреемником указанного в подразделе (1) правонарушителя или получившее его разрешение, также признается правонарушителем."

При анализе вышеуказанных законов следует учитывать историю принятия закона от 2002 года. В отчете о совместных консультациях Комиссии по законопроектной деятельности и Королевского Земельного реестра приводились 4 причины, когда допускается приобретение права собственности в силу приобретательной давности, то есть легитимизация неправомерного владения (possession of wrong), что, по крайней мере в некоторых делах, эквивалентно согласованию кражи земельного участка.

К ним относятся:
- исчезновение зарегистрированного собственника, когда существует риск выпадения земельного участка из оборота;
- совершение сделок без регистрации;
- отсутствие в реестре достаточных сведений;
- внесение в реестр записи по влиянием разумной ошибки в понимании характера существующих прав.

Вместе с тем, данные консультации и сам закон от 2002 года не решают и даже не поднимают вопрос о том, что требования лица, подающего заявление о регистрации права на недвижимое имущество в силу приобретательной давности, могут быть основаны на преступном деянии.

Именно на данном аспекте сосредоточил свою защиту ответчик (Управление земельного реестра). По мнению его представителя закон от 2002 года следует толковать с учетом генерального принципа, гласящего, что никакая правовая система не должна допускать возникновение юридических прав из преступных деяний лиц, предполагающих осуществлять эти права в дальнейшем. Проникнув в жилой дом, имеющий зарегистрированного собственника, при этом будучи осведомленным об этом, истец умышленно совершил преступное деяние и не имеет права считаться владельцем этого объекта недвижимости.

В свою очередь истец указывает, что самая суть института приобретательной давности и допустимость прекращения права предыдущего зарегистрированного собственника означает, что закон признает существование обстоятельств, когда публичные интересы допускают возникновение права в результате совершения противоправного деяния.

Истец заявил, что раздел 144 не предполагает признание преступлением действий, влекущих приобретение права в силу приобретательной давности, и отметил, что возникновение данного права возможно только спустя много лет владения недвижимостью. Что касается введенного в этом разделе нового преступления, оно позволяет землевладельцу, которому захватчик мешает владеть своим имуществом, вызвать полицию и применять процедуры уголовного права в целях восстановления своих прав, а не мириться с продолжительным ожиданием завершения гражданского производства по изъятию имущества из чужого незаконного владения.

Английская правовая система обоснованно создала метод, позволяющий узаконить долгосрочное и не оспариваемое владение земельным участком. Однако если соглашаться с предлагаемым ответчиком толкованием раздела 144, даже десятилетия и столетия проживания в жилище не позволят считать его своим. Кроме того, регистрация права за долгосрочным давностным владельцем учитывает не только его действия, но и отсутствие надлежащих действий собственника по защите своих прав на протяжении десяти лет, а также после получения извещения от регистратора.

Судья, согласившись с необходимостью соблюдать упомянутый ответчиком генеральный правовой принцип, выразил сомнение в том, что положения закона от 2002 года о регистрации права в силу приобретательной давности исключили возможность существования этого права в случае, когда давностный владелец вступает во владение имуществом путем совершения уголовного преступления.

То есть вопрос применения закона от 2002 года с учетом введения нового уголовного преступления законом от 2012 года не следует рассматривать как запрет на признание права, возникающего из уголовно наказуемых действий. В данном случае следует ставить вопрос о толковании целей, которые преследовал Парламент при разработке раздела 144 закона от 2012 года. Считает ли Парламент, что в случае, если юридические права лица могут возникнуть только из незаконных действий, данное лицо не должно считаться обладающим этими правами, если действия признаются уголовным преступлением.

На данный вопрос судья отвечает отрицательно ввиду отсутствия каких-либо подтверждений того, что Парламент вообще рассматривал вопрос применения закона от 2012 года к праву, возникающему в силу приобретательной давности. По мнению судьи Парламент верно предположил, что право на чужой зарегистрированный земельный участок может возникнуть в силу приобретательной давности на основе уголовно наказуемого проникновения.

Достаточность действий, ожидаемых от владельца, для регистрации права

Как указал судья, ссылаясь на другое дело по аналогичному вопросу, понятие владения включает в себя фактическое владение и намерение владеть.

Под владением понимается владение в обычном смысле этого слова. Собственник считается лишенным своего земельного участка, который переходит к незаконному владельцу, с того момента, когда последний вступает в единоличное и исключительное владение земельным участком и начинает осуществлять в отношении него действия, ожидаемые от любого фактически владеющего им лица, в достаточной степени обладающего физическим контролем над этим участком.

Под намерением владеть понимается намерение выступать от своего имени и в своих интересах, а также исключить из владения вещью прочих лиц, в том числе зарегистрированного собственника (в случае, если фактический владелец не является таковым), насколько это возможно путем приложения разумных усилий и в пределах, разрешенных законом.

Существование намерения владеть может быть установлено из совершаемых действий. Однако сам по себе факт совершения достаточных для обеспечения физического владения действий не обязательно доказывает существование намерения владеть. Лишение зарегистрированного собственника владения, то есть вступление в конфликт с ним, не является обязательным условием. Достаточно лишь, чтобы зарегистрированный собственник был фактически лишен владения участком через действия незаконного владельца, который вступает в фактическое владение (в обычном смысле этого слова) без согласия собственника.

Истец совершал действия, характерные для давностного владельца, без проживания на спорном объекте. При этом ответчик отказался пояснить, какие по его мнению действия помимо проживания, признаны преступлением в законе от 2012 года, чтобы это не позволило считать их основанием подать заявление о регистрации права в силу приобретательной давности.

Однако ответчик отметил, что образ жизни проживающего в жилой доме лица помимо проживания как такового может включать в себя и другие связанные с проживанием действия. К подобным действиям истца можно отнести уход за прилегающим участком и установление запорных устройств в доме. Судья принял данный аргумент, но отметил, что данные действия совершены в последние несколько месяцев перед подачей заявления и до фактического вселения, и их можно считать частью его намерения проживать в этом доме, то есть владеть им.

Функции Управления реестра недвижимости включают в себя регистрацию и учет обременений, созданных в отношении недвижимости в Англии и Уэльсе. Для этой цели в соответствии с законодательством управление ведет несколько реестров, за которые отвечает Департамент обременений недвижимости.

 

Департамент обременений недвижимого имущества (Land Charges Department)

Основной задачей департамента является защита принадлежащих гражданам и юридическим лицам прав, имеющих отношение к незарегистрированному недвижимому имуществу, а также ведение реестра банкротств по Англии и Уэльсу. При этом отсутствует учет прав собственности на незарегистрированные объекты, так как владельцы приобретают ее путем оформления сделок в особой письменной форме, и этих документов достаточно для подтверждения возникшего права. По той же причине не предусмотрен учет залогов первой очереди, обременяющих незарегистрированную недвижимость, так как залогодержатель имеет на руках обеспечение в виде документа в особой письменной форме.

Юрисдикция Департамента обременений ограничивается Англией и Уэльсом. Аналогичные функции по Шотландии и Северной Ирландии исполняют Управление реестров по Шотландии (Registers of Scotland) и Служба по недвижимости и имуществу Северной Ирландии (Northern Ireland Land and Property Services) соответственно.

Таким образом департамент вправе осуществлять регистрационные действия в случаях, когда граждане и юридические лица обладают правами на объекты, приобретенные без оформления документов в особой письменной форме. К ним относятся, например, залог второй и последующей очереди, различные ограничивающие обязательства, договоры о предоставлении права на недвижимое имущество (с опционными условиями), а также право проживания в семейном жилище, доступное супругам и партнерам в гражданском браке.

В случае, если подлежащее регистрации право не зарегистрировано в порядке, установленном законом "Об обременении недвижимого имущества" 1972 года, the Land Charges Act 1972, правообладатель не может использовать свое право против некоторых категорий покупателей. Отмечается, что регистрация права в соответствии с указанным законом не придает этому праву юридическую силу, то есть Главный регистратор недвижимого имущества, the Chief Land Registrar, не обязан проверять обстоятельства приобретения права и юридическую корректность представленных документов.

 

Реестры обременений недвижимости

Каждый реестр департамента ведется в открытом порядке, то есть любое лицо вправе подать заявку на поиск содержащихся в нем сведений. Например, юристы в сфере перехода прав на недвижимое имущество (conveyancers) при совершении сделок с незарегистрированными объектами часто подают заявки на поиск предыдущих покупателей, владельцев и обременений. Помимо этого каждому потенциальному кредитору рекомендуется проверить, не является ли заемщик банкротом.

В соответствии с указанным законом об обременениях Департамент ведет следующие реестры:

1. Реестр обременений недвижимости.
Английским законодательством предусмотрены шесть типов обременений (учет иных обременений осуществляется на основании других нормативных правовых актов):
Тип А: создается в силу закона на основании заявления.
Тип B: создается в силу закона автоматически.
Тип C: (i) залог второй и последующей очереди, когда документы о создании залога выдаются залогодержателю первой очереди (puisne mortgage);
(ii) обременение владельца с ограниченной ответственностью: возникает в случае, когда пожизненный владелец выполняет свои обязательства (в том числе связанные с наследственной пошлиной) в отношении объекта, принадлежащего ему на основании траста;
(iii) обременение, созданное в силу права справедливости (equitable charge);
(iv) имущественный договор (в том числе опцион на покупку, предоставление преимущественного права, соглашение о продлении срока аренды или ее досрочном прекращении).
Тип D: (i) обременение, созданное налоговой службой (наследственные пошлины, налог на передачу имущества, налог на наследство);
(ii) ограничивающие обязательства, созданные после 1925 года (исключая обязательства в отношениях между арендодателем и арендатором);
(iii) сервитуты, созданные на основании права справедливости после 1925 года (исключая юридически оформленные сервитуты).
Тип E: ежегодные платежи, введенные и не зарегистрированные до 1926 года;
Тип F: защита прав супругов и партнеров в гражданском браке в соответствии с законом "О супружеском жилье" 1967 года, the Matrimonial Homes Act 1967, и законом "О семейных правоотношениях" 1996 года, the Family Law Act 1996.

2. Реестр ожидающих рассмотрения исков и ожидающих рассмотрения дел о банкротстве, предусматривающий два вида данных:
- дела о банкротстве, регистрационный код (PA)B; учитываются все дела независимо от наличия в спорном имуществе объектов недвижимости (будь то зарегистрированных или к не зарегистрированных);
- ожидающие рассмотрения судебные дела, связанные с правами на недвижимость.

3. Реестр административных предписаний и приказов, затрагивающих недвижимость в Англии или Уэльсе, а также административных предписаний и приказов, выданных в деле о банкротстве. Предусмотрены два вида данных:
- судебные приказы о признании банкротом, регистрационный код WO(B); учитываются все приказы независимо от наличия в спорном имуществе объектов недвижимости (будь то зарегистрированных или не зарегистрированных);
- административные предписания или приказы, выданные судом в целях исполнения вынесенного решения, например, судебный приказ о назначении ликвидатора (исключая предписания и приказы, затрагивающие права, созданные на основании траста недвижимости); регистрационная запись утрачивает силу через пять лет, при этом допускается ее продление еще на пять лет.

4. Реестр затрагивающих объекты недвижимости соглашений между должниками и кредиторами (deed of arrangement).
Лица, испытывающие финансовые затруднения, могут избежать дела о банкротстве, уступив права на все свое имущество трасти в пользу своих кредиторов. Следует отметить, что Регистрация мировых соглашений, заключенных на основании закона "О банкротстве" 1986 года, the Insolvency Act 1986, не допускается. Однако она возможна в зависимости от предложений должника или условий судебного приказа. В этом случае соглашение регистрируется как генеральное обременение в силу права справедливости, имущественный договор или затрагивающее недвижимость предписание или приказ. Регистрационная запись утрачивает силу через пять лет, при этом допускается ее продление еще на пять лет.

5. Реестр фиксированных ежегодных платежей. Данный реестр был открыт в 1855 году и закрыт в 1925 году, поэтому он содержит сведения о платежах, введенных в течение этого периода времени.

Источники:
1. Practice Guide 63 – Land Charges – Applications for registration, official search, office copy and cancellation;.
2. Practice Guide 29 – Registration of legal charges and deeds of variation of charge;
3. The Land Charges Act 1972;
4. The Land Registration Act 2002.

Законодательство Великобритании предоставляет регистратору прав на недвижимость полномочие, позволяющее ему повышать категорию зарегистрированного в реестре права при наличии соответствующих оснований и выполнении регистрационных требований в отношении предлагаемого к регистрации права. Порядок его осуществления регулируется законом «О регистрации прав на недвижимое имущество» 2002 года, the Land Registration Act 2002.

На территории Великобритании действуют три категории права собственности и четыре категории права аренды, которые могут быть зарегистрированы в реестре прав. К правам собственности относятся:
- неограниченное право (absolute freehold title),
- право, ограниченное сроком или условиями (qualified freehold title),
- право давностного владения (possessory freehold title).

К допускающим регистрацию правам аренды относятся:
- неограниченное право (absolute leasehold title),
- аренда, предоставленная незарегистрированным правообладателем (good leasehold title),
- аренда, ограниченная сроком или условиями (qualified leasehold title),
- аренда, предоставленная давностным владельцем (possessory leasehold title).

Зарегистрированные права собственности могут быть повышены только до неограниченного. В отношении права давностного владения предусмотрено, что оно может быть повышено до неограниченного права собственности, если владелец осуществляет фактическое владение участком на протяжении 12 лет.

Аренда, ограниченная сроком или условиями, а также предоставленная давностным владельцем, может быть повторно зарегистрирована в виде аренды, предоставленной незарегистрированным правообладателем, или неограниченного права аренды. При этом аренда, предоставленная незарегистрированным правообладателем, может быть повышена до неограниченной после предъявления заявителем доказательств существования у арендодателя надлежащих прав или, если он не является собственником, права вернуть объект аренды после ее прекращения.

В случае, если данное право аренды оформлено незарегистрированным арендодателем до 19 июня 2006 года при отсутствии согласия залогодержателя или вышестоящего арендодателя, оно может быть повышено до неограниченного после предъявления такого согласия. Допускается отсутствие согласия, если к заявлению приобщается сопроводительное письмо с запросом о повышении категории права на основе текущей практики Управления реестра недвижимости, the Land Registry. В этом случае регистратор может внести в реестр следующие записи:

«The registrar has not seen any consent to the grant of this sub-lease that the superior lease, out of which it was granted, may have required»
(Регистратору не предъявлено согласование данной сделки субаренды в соответствии с условиями, которые могут быть определены вышестоящей арендой)

«The title to the lease is, during the subsistence of the charge dated __ _______ in favour of ______ affecting the lessor’s title (and to the extent permitted by law, any charge replacing or varying this charge or any further charge in respect of all or part of the sum secured by this charge), subject to any rights that may have arisen by the absence of the chargee’s consent, unless the lease is authorised by section 99 of the Law of Property Act 1925.»
(Право аренды осуществляется с учетом любых прав, которые могли возникнуть в результате отсутствия согласия со стороны залогодержателя, исключая случаи, когда аренда разрешается в силу раздела 99 закона «Об имущественных правоотношениях» 1925 года, на протяжении срока обременения, созданного __ _________ в пользу _____ и затрагивающего право арендодателя (а также, в части, разрешенной законом, любое обременение, заменяющее или изменяющее указанное обременение или обременение последующей очереди, в отношении всех или части денежных средств, обеспеченных указанным обременением)

Во время рассмотрения такого заявления регистратор также проверяет существование на земельном участке неучтенных сервитутов и корректность их оформления. При необходимости в реестр вносятся соответствующие записи.

 

Заявление о повышении категории права

Регистратор может повысить категорию права на основании заявления, которое может быть подано следующими лицами:
- зарегистрированный обладатель права, к которому относится заявление,
- лицо, которое может быть зарегистрировано обладателем такого права,
- обладатель зарегистрированного обременения, затрагивающего такое право, и
- обладатель интереса в зарегистрированном праве, которое является производным относительно такого права.

При этом регистратор прав на недвижимое имущество не может осуществить данное полномочие, если предъявлено и не аннулировано требование, ухудшающее положение зарегистрированного правообладателя, при этом оно предъявлено в силу существования права или интереса, которые обеспечиваются внесенной в реестр записью о категории права.

Подача заявления о повышении категории права допускается в любое время после его первичной регистрации. Заявитель должен заполнить форму UT1 и указать в ней существующее и предлагаемое к регистрации право, а также фактического владельца участка. В случае, если таковым является не зарегистрированный правообладатель, то заявитель должен доказать свою связь с земельным участком. Например, зарегистрированным обладателем прав на недвижимость является арендодатель, а фактическое владение осуществляет арендатор.

На территории Великобритании действует система регистрации создаваемых компаниями обременений, которая необходима для защиты интересов кредиторов и надежной работы финансового рынка. Вместе с тем жизненно важно не затруднять доступ хозяйствующих субъектов к заемным средствам. В отчете от 2011 года Всемирный банк отнес законодательство в сфере обеспечения займов к числу важнейших отраслей права и поставил Великобританию на первое место (вместе с Малайзией) по легкости получения кредита.

Правовой основой регистрации обременений в Великобритании является часть 25 закона «О компаниях» 2006 года, the Companies Act 2006. В соответствии с ее положениями создающая обременение компания должна до истечения установленного срока представить регистратору указанные в законе сведения об этом обременении и правоустанавливающие документы. Дополнительно к этому допускается регистрация обременения по заявлению заинтересованного лица. Основной целью этой системы является опубликование сведений о том, что компания использует свои активы для обеспечения займов.

Правительство Великобритании инициировало пересмотр вышеуказанных норм в марте 2010 года на основании предусмотренного в законе the Companies Act 2006 (раздел 894) права издать положение об изменении или отмене части 25. Это было вызвано необходимостью осовременить и упростить систему регистрации обременений, созданной более чем сто лет назад. К основным ее недостаткам, которые критиковались участниками рынка, относятся:
- сложность процедуры регистрации и невозможность подать документы в электронной форме; и
- перечень допускающих регистрацию обременений не отражал изменения в правовой сфере и коммерческой практике.

На основании проведенных общественных обсуждений разработано и в марте 2013 года опубликовано положение о внесении изменений в часть 25 закона «О компаниях» 2006 года, the Companies Act 2006 (Amendment of Part 25) Regulations 2013. Положение предусматривает отмену глав 1 и 2 части 25 закона, которые заменяются главой А1, содержащей разделы с 859A по 859Q и вводящей единую систему регистрации создаваемых компаниями обременений. Положение должно вступить в силу 6 апреля 2013 года и будет действовать на всей территории Великобритании.

Что касается обременений, созданных до 6 апреля 2013 года, к ним будут применяться положения части 25 закона the Companies Act 2006 в редакции, действовавшей непосредственно перед этой датой. Помимо этого на них будут распространяться некоторые из введенных положением правил.

Положение упрощает перечень обременений, которые могут быть зарегистрированы. Он построен по принципу исключений, то есть в новых правилах указаны виды обременений, на которые они не распространяются. К ним относятся:
- денежный депозит, открытый в пользу владельца земельного участка в целях обеспечения аренды земельного участка;
- обременение, созданное членом общества «Lloyd’s» в целях обеспечения возложенных на него обязательств в связи с осуществляемой им хозяйственной деятельностью в этом обществе;
- обременение, исключенное из сферы применения закона о компаниях на основании других законов Великобритании.

В соответствии с новыми нормами регистратор компаний сможет разработать правила, которые позволят осуществлять регистрацию обременений (в том числе электронным способом) по заявлениям компаний и заинтересованных лиц. При этом раздел 895А устанавливает, что регистратор вправе осуществить регистрацию только при получении заверенной копии правоустанавливающего документа. Каждое зарегистрированное обременение получит уникальный регистрационный код, который будет содержаться в выдаваемых регистратором свидетельствах о регистрации обременения.

Указанный документ должен быть передан регистратору не позднее чем через 21 день после создания обременения. Раздел 859Е в табличной форме указывает даты, когда указанные категории обременений признаются созданными для целей расчета указанного срока. В случае, если документ оформляется двумя или несколькими сторонами, обременение считается созданным после его подписания теми сторонами, участие которых имеет существенное значение для его вступления в силу. Допускается направление в суд заявления о продлении срока подачи документов на регистрацию.

В случае нарушения срока регистрации обременение будет недействительно в отношениях с ликвидатором и внешним управляющим компании. Данное нововведение позволило отменить уголовное преступление, совершаемое при невыполнении требования о регистрации обременения, так как теперь его регистрация необходима кредиторам для соблюдения своих коммерческих интересов.

Положение о внесении изменений в часть 25 закона «О компаниях» 2006 года повышает прозрачность системы регистрации обременений путем введения правила об открытом доступе к документу о создании обременения. Допускаются некоторые изъятия из публикуемых сведений, связанные с защитой персональных данных. Для этой цели раздел 859G разрешает удалять из заверенных копий документов указанные виды сведений перед их подачей на регистрацию.

Дополнительно к вышеуказанному на компанию возлагается обязанность хранить копии документов в зарегистрированном офисе или в ином установленном законом месте, при этом они должны быть доступны для ознакомления кредиторам и участникам компании без взимания платы, а также и другим лицам, внесшим установленную пошлину. В случае, если компания уклоняется от выполнения этих требований в течение 14 дней, она признается совершившей преступление и наказывается штрафом.

Действующая в Англии и Уэльсе правовая система предусматривает два вида прав для случаев владения недвижимым имуществом двумя или несколькими лицами. К ним относятся право общей совместной (beneficial joint tenancy) и общей долевой (tenancy in common) собственности или аренды. Данные права возникают после государственной регистрации в реестре недвижимости, the Land Registry, и подразумевают наличие у владельца прав выгодоприобретателя. В некоторых обстоятельствах возможно преобразование одного из этих прав в другое, как добровольное так и принудительное.

Под общим долевым и совместным правом понимается владение недвижимостью двумя, тремя или четырьмя лицами. Английское право не допускает возникновение права более чем у четырех лиц. В случаях, когда сособственников становится больше, то пятый и последующие именуются tenant in equity (владелец по праву справедливости). Какие-либо существенные различия в правовом статусе между первыми четырьмя и остальными владельцами отсутствуют. Что касается самого понятия tenant, несмотря на то, что обычно оно не подразумевает собственника имущества, в отношении прав beneficial joint tenancy и tenancy in common оно включает в себя обладателей как права аренды, так и права собственности.

По генеральному правилу правообладатели могут самостоятельно принять решение о способе владения и оформить его соглашением, а позднее – изменить. Право общего совместного владения чаще всего выбирают супружеские пары и члены семьи, а право общего долевого владения считается наиболее удобным для осуществления хозяйственной деятельности и совместных предприятий. Юридическая сила этих прав обусловлена государственной регистрацией в реестре недвижимости the Land Registry, который издал специальное руководство для лиц, желающих объединиться в целях совместного владения или аренды.

Способ владения имуществом чаще всего фиксируется в документе, оформляющем сделку по его отчуждению или передаче, в завещании или в трастовом договоре. В случае, если в этих документах такие сведения отсутствуют, есть вероятность, что они содержатся в заявлении о регистрации общего права собственности или аренды, поданном в реестр недвижимости the Land Registry. Помимо этого правообладатели могут уплатить небольшую пошлину и получить в реестре недвижимости копии вышеуказанных документов о передаче имущества, если они были представлены с комплектом документов на регистрацию права. Следует отметить, что оформленный отдельно трастовый договор представляется в реестр недвижимости очень редко.

 

Beneficial Joint Tenancy

Владение недвижимым имуществом на праве общей совместной собственности подразумевает, что зарегистрированное право принадлежит всем правообладателям в равной степени. Для совершения каких-либо действий с объектом они должны выступать все вместе как один владелец, например во время продажи или передачи в залог. Владельцы не имеют конкретно выраженных долей в участке и не вправе передать свою долю по наследству. В случае, когда один из сособственников умирает, его доля автоматически переходит к остальным владельцам.

Таким образом общее совместное владение имуществом прекращается, если:
- все права на него переходят к одному лицу;
- общее совместное владение преобразовывается в долевое, будь то в добровольном или принудительном порядке, например, если один из владельцев признан несостоятельным;
- имущество продается третьим лицам;
- в живых остается только один владелец.

 

Tenancy in Common

Каждый правообладатель, владеющий недвижимым имуществом на праве общей долевой собственности, владеет определенной долей в общем праве собственности или аренды. Допускается совершение сделок со своей долей, в том числе передача по наследству или в залог, возмездное отчуждение. В случае смерти владельца его доля переходит указанному в завещании наследнику. Возникновение этого права оформляется путем внесения в карточку объекта, открытую в реестре недвижимости, записи, известной как ограничение по форме А (Form A restriction).

Form A restriction: “No disposition by a sole proprietor of the registered estate (except a trust corporation) under which capital money arises is to be registered unless authorised by an order of the court”.

Ограничение по форме А: «Регистрация сделки по отчуждению зарегистрированного объекта права, влекущей получение денежных средств и совершенной его единоличным владельцем (исключая корпорацию, оказывающую услуги трасти), допускается только с разрешения суда, оформленного судебным приказом».

Данное ограничение подразумевает, что последний из живущих сособственников должен привлечь другое лицо, чтобы совершить сделку купли-продажи или передачи в залог в особой письменной форме и совместно с ним получить денежные средства.

Право общей долевой собственности прекращается в следующих случаях:
- правообладатель продает свою долю в имуществе другому лицу;
- все правообладатели осуществляют преобразование права общего долевого владения в право общего совместного владения;
- один из правообладателей приобретает все доли в имуществе.

Право общей долевой собственности или аренды не прекращается автоматически со смертью последнего из первоначальных правообладателей. Оно сохраняет силу до продажи недвижимости или приобретения всех долей одним лицом.

 

Изменение категории права общей собственности или аренды

Управление реестра недвижимости рекомендует периодически проверять записи в отношении объекта права, чтобы удостовериться в отсутствии новых событий, влекущих последствия для прав владельцев. Например, оно может предоставить некорректную информацию при регистрации прав сособственников или не осуществить действия по изменению права или удалению записи об ограничении по форме А после приобретения одним лицом всех долей на недвижимость.

Кроме того, возникновение не зависящего от владельцев и не известного им события, например объявление одного из них банкротом, может автоматически изменить их способ владения объектом права. В таких случаях закон предусматривает разделение права на равные доли между всеми совладельцами.

Право общего совместного владения может быть преобразовано в общее долевое владение путем разделения права между всеми совладельцами. В случае принятия такого решения они обязаны направить в реестр извещение по формам SEV или RX1 с требованием внести в карточку объекта записи об ограничении по форме А. Данное извещение должно быть подписано юрисконсультом по вопросам недвижимости от имени всех совладельцев, либо одним, некоторыми или всеми из совладельцев. К извещению приобщается подлинник или копия оформленного каждым совладельцем извещения о разделении прав.

Следует отметить, что внесение записи по форме А не является основанием для прекращения права общего совместного владения и возникновения права общего долевого владения. Она лишь отражает внесенные владельцами изменения.

Обратное изменение права оформляется путем подписания всеми совладельцами нового трастового договора или внесения новых условий в ранее заключенный договор. Совладельцы должны задействовать реестр недвижимости только в случае, когда необходимо удалить запись об ограничении по форме А. Для этого необходимо подать заявление по форме RX3 и приобщить к нему заверенную копию вышеуказанного договора или документа о передаче долей в общую совместную собственность или аренду, а также сведения, подтверждающие нижеследующее:
- объект права полностью принадлежит сособственникам, другие правообладатели отсутствуют;
- доли права на объект не переданы в залог;
- никто из совладельцев не признан банкротом;
- никто из совладельцев не имеет правоотношений с кредитором, имеющим на руках приказ о наложении взыскания на долю в праве;
- все сособственники владеют объектом на праве общей совместной собственности или аренды.

Законодательство Великобритании в сфере недвижимости, основу которого составляет закон «О регистрации прав на недвижимое имущество» 2002 года, the Land Registration Act 2002, содержит понятие о праве profit a prendre in gross, которое представляет собой ограниченное пользование чужим земельным участком. Чаще всего оно существует в форме права собирать дары природы, охотиться или рыбачить на территории земельного участка. Вышеуказанным законом допускается государственная регистрация такого права и, соответственно, совершение с ним сделок независимо от прав собственника земельного участка.

 

Право profit a prendre in gross и схожие с ним категории прав

Право пользования следует отличать от других похожих на него прав: сервитута, лицензии и традиционного права. Оно существует как самостоятельное право на земельный участок (в отличие от лицензии, которая не создает отдельные права) и может быть зарегистрировано в реестре прав на земельные участки (в отличие от сервитута, который не может существовать независимо от прав собственника земли). Традиционное право предоставляется некоторым или всем жителям определенной территории, и поэтому состав управомоченных лиц может изменяться, оно не может быть зарегистрировано как отдельно существующее право.

Помимо вышеуказанных прав некоторое отношение к праву пользования profit a prendre in gross имеет право на совместное использование даров флоры на территории определенного земельного участка (the right of common). Оно введено законом «О регистрации прав на совместное использование земельных участков» 1965 года, the Commons Registration Act 1965. К числу доступных физическим лицам прав совместного использования относится следующие права:

- выпас крупного рогатого скота,

- добыча торфа,

- сбор древесины,

- совместная с другими лицами рыбная ловля,

- пользование почвой (сбор камней, гравия и тому подобное).

Таким образом, право совместного использования земли в некоторых случаях может быть признано правом ограниченного пользования чужим земельным участком. Однако это возможно не во всех случаях. Например, закон 1965 года запрещает передачу права совместного использования в аренду.

 

Регистрация права пользования чужим земельным участком

К числу условий, выполнение которых позволяет зарегистрировать рассматриваемое право, относится следующее:

- самостоятельность его существования и независимость от прав собственника земельного участка,

- обладание им на праве собственности на протяжении срока не менее чем семь лет,

- приобретение этого права на основании сделки, совершенной в письменной форме,

- объектом права является предмет, который может находиться во владении (например, такое право не может существовать в отношении водных объектов).

В случае, если данное право предоставляется в отношении зарегистрированного земельного участка в соответствии с законом «О регистрации прав на недвижимое имущество» 2002 года, the Land Registration Act 2002, то заявителю необходимо представить заполненную форму АР1, подлинник акта о предоставлении права и квитанцию о внесении пошлины. При этом документ о предоставлении права должен быть оформлен после 13 октября 2003 года, когда вступили в силу положения указанного закона, разрешающие регистрацию права profit a prendre in gross.

Что касается незарегистрированных земельных участков (напомним, что земельное право Великобритании предусматривает случаи, когда регистрация права собственности на земельный участок не обязательна), регистратор the Land Registry должен подробно рассмотреть все обстоятельства дела. К необходимым документам и сведениям относится следующее:

1. Заполненная форма FR1.

2. Достаточные сведения для точного определения границ земельного участка, на который распространяется право ограниченного пользования.

3. Документы, подтверждающие владение земельным участком тем лицом, которое предоставляет право пользования; это может быть, например, копия акта о продаже ему участка (при этом он должен быть оформлен более чем 15 лет назад).

4. Согласие заинтересованных сторон на регистрацию права. Такое согласие запрашивается регистратором в случае, если заявление о регистрации права profit a prendre in gross будет сочтено им надлежащим. Он направляет извещение каждому лицу, которого он сочтет заинтересованной стороной и интересы которого могут пострадать в случае регистрации права пользования чужим земельным участком. Например, это может быть обладатель прав держателя по обременению зарегистрированного права, распространяющегося на земельный участок, или зарегистрированный обладатель такого права.

5. Свидетельство о произведении поиска в реестре прав на недвижимость, которое выдается Департаментом регистрации обременений на недвижимость, the Land Charges Department. Такой поиск необходим для того, чтобы подтвердить отсутствие потенциальных противоречий между вновь зарегистрированным правом пользования и другими правами. В особенности это касается права совместного пользования земельным участком, введенного законом «О регистрации прав на совместное использование земельных участков» 1965 года, the Commons Registration Act 1965.

 

Категории прав, на основе которых осуществляется право profit a prendre in gross

В случае, если регистратор принимает решение внести в реестр запись о регистрации права пользования чужим земельным участком, он должен определить категорию права собственности или аренды, на основе которого будет осуществляться право пользования. Земельное законодательство Великобритании выделяет несколько категорий прав собственности и аренды, имеющие различные объемы правомочий и обязанностей. К числу доступных для рассматриваемого права пользования относятся следующие:

- неограниченное право собственности (absolute freehold title);

- право собственности, ограниченное сроком или условиями (qualified freehold title);

- неограниченное право аренды (absolute leasehold title);

- право аренды, предоставленное незарегистрированным арендодателем (good leasehold title);

- право аренды, ограниченное сроком или условиями (qualified leasehold title).

Подробные положения о данных категориях прав содержатся в разделах 9 и 10 закона «О регистрации прав на недвижимое имущество», the Land Registration Act 2002. Регистратор рассматривает каждый случай с учетом всех обстоятельств дела, и, при наличии изъянов или упущений в представленных документах, не допускающих регистрацию полного права собственности, склоняется к регистрации права profit a prendre in gross в отношении более низкой категории права, например, правом собственности, ограниченного сроком или определенными условиями.

Право аренды регистрируется в случае, если заявитель подает соответствующее заявление или не может подтвердить, что предоставляющее право лицо владеет им на праве собственности. Таким образом, если лицо обладает правом пользования чужим земельным участком на праве аренды, предоставленном арендодателем, не зарегистрировавшим свое право в реестре прав на земельные участки, то это означает, что его использование в хозяйственной деятельности допускается, но права арендодателя не подтверждены в установленном порядке.

После регистрации права profit a prendre in gross в реестре прав на земельные участки дополнительные записи о его существовании вносятся в карточки всех зарегистрированных прав, затронутых при его создании. В случае, если в заявлении о регистрации рассматриваемого права содержится запрос на данное действие, то регистратор не взимает пошлину за его совершение.

Обладатель права пользования чужим земельным участком может использовать его в хозяйственной деятельности, не учитывая позицию собственника участка, в том числе передавать и сдавать его в аренду любым лицам. При этом следует принимать во внимание регулирующие нормы законодательства и ограничения той категории права собственности или аренды, в отношении которого оно зарегистрировано. Следует отметить, что каждая сделка по аренде права profit a prendre in gross должна быть зарегистрирована в реестре прав на земельные участки. При этом не применяется правило о минимальном сроке договора аренды, когда вступает в силу требование об обязательной регистрации.

Законы Великобритании предоставляют супругам и партнерам в гражданском браке возможность защитить свое право на проживание в объекте недвижимости, который является основным жилищем семьи. Данное право осуществляется путем подачи заявления в Управление реестра недвижимости, the Land Registry, осуществляющее свою деятельность на основании закона «О регистрации прав на недвижимое имущество» 2002 года, the Land Registration Act 2002. Рассматриваемая функция относится к числу второстепенных обязанностей управления по оказанию услуг в сфере недвижимого имущества.

Под правом на жилище понимается право проживания в семейном доме или квартире. В случае, если супругам или партнерам в гражданском браке (или одному из них) принадлежит право (в том числе долгосрочная аренда) на объект недвижимости, являющийся основным местом проживания семьи, то им предоставляется возможность зарегистрировать в отношении данного объекта недвижимости обременение, удостоверяющее их право на проживание в нем. Регистрация такого обременения позволяет защитить себя в случаях, когда семейные отношения ухудшаются, и один из супругов (партнеров) может попытаться продать или заложить совместное жилище без ведома или разрешения другого супруга (партнера).

Данное право следует отличать от права собственности на объект недвижимости. Оно создано на основании закона «О семейных правоотношениях» 1996 года, the Family Law Act 1996, с учетом изменений, внесенных законом «О гражданском браке» 2004 года, the Civil Partnership Act 2004. В случае его регистрации супруг (партнер) может быть уверен в том, что приобретающая сторона в совершенной другим супругом (партнером) сделке отчуждения семейного жилища будет осведомлена о зарегистрированном праве проживания и не сможет выселить его в принудительном порядке.

Регистрация указанного обременения допускается только с момента совместного приобретения объекта недвижимости супругами или после вступления в брак (гражданское партнерство) с лицом, являющимся единоличным собственником объекта недвижимости. При этом такой объект должен быть основным местом проживания для обоих супругов (партнеров). Обременение прекращается после наступления любого из следующих событий:

- один из супругов (партнеров) признается умершим;

- расторжение брака или признание его недействительным, прекращение гражданского партнерства;

- вынесение судом соответствующего приказа;

- добровольный отказ от права.

При возникновении указанных обстоятельств следует подать в Управление реестра недвижимости, the Land Registry, заявление о вычеркивании записи из реестра. К заявлению прилагается доказательство, подтверждающее надлежащее основание (например, свидетельство о смерти супруга или партнера). В случаях, когда между супругами (партнерами) возникает спор или они принимают решение о раздельном проживании, суд может продлить срок действия обременения после прекращения брака или партнерства.

 

Порядок регистрации права на проживание в семейном жилище

В первую очередь необходимо выяснить, зарегистрировано ли в реестре недвижимости право другого супруга (партнера) на объект недвижимости, являющийся семейным жилищем. В случае, если оно зарегистрировано, необходимо узнать, к какой категории прав оно относится. Например, это может быть право собственности, аренды или краткосрочной аренды объекта недвижимости. Следует помнить о том, что регистрация права аренды со сроком менее семи лет не допускается в соответствии с законом «О регистрации прав на недвижимое имущество» 2002 года, the Land Registration Act 2002.

Каждый может получить сведения о праве владения или пользования семейным жилищем, зарегистрированным на супруга (партнера), а также его реестровый номер, путем подачи заявления по форме SIM в соответствующее отделение Управления the Land Registry. В указанном заявлении обязательно следует написать заголовок: «This search is being made solely for the purposes of the Family Law Act 1996» - «Настоящий запрос подан исключительно для целей закона «О семейных правоотношениях» 1996 года. Управление предоставит сведения о зарегистрированном праве или об отсутствии регистрации такого права через один-два дня.

В случае, если являющийся владельцем объекта недвижимости супруг (партнер) зарегистрировал свое право на него (напомним, что право недвижимости Великобритании предусматривает как добровольный, так и обязательный порядок регистрации прав на недвижимость), следует подать заявление по форме HR1 для регистрации своего права проживания в данном объекте в территориальное отделение управления the Land Registry. Данная услуга бесплатная. Средний срок рассмотрения таких заявлений составляет одну неделю.

По итогам рассмотрения в реестр может быть внесена уведомительная запись о регистрации права проживания. Извещения о внесении записи направляются заявителю и его супругу (партнеру), который является владельцем их совместного жилища.

В случае, если право собственности или аренды не зарегистрировано, заявление о регистрации права проживания (форма К2) направляется в Департамент обременений недвижимости, the Land Charges Department. Стоимость данной услуги составляет 1 фунт стерлингов. В случае, если специалисты Департамента примут решение удовлетворить заявление, рядом с именем супруга (партнера) будет внесена запись о регистрации обременения категории F в отношении недвижимости. При этом супруг (партнер) заявителя не уведомляется о поданном заявлении. Он может узнать об этом только в случае направления запроса о поиске сведений в отношении прав на объект недвижимости, являющийся семейным жилищем.

Допускается регистрация права на проживание в семейном жилище только в отношении одного объекта недвижимости, являющегося основным местом жительства для заявителя. В случае, если он пожелает зарегистрировать свое право проживания в новом жилище (например, после переезда), то необходимо подать новое заявление.

Следует отметить, что супруг (партнер), являющийся владельцем или совладельцем семейного жилища, не должен регистрировать свое право проживания, поскольку его права защищаются его правом собственности или аренды, независимо от того, что они зарегистрированы (переданы в залог) или нет. Помимо этого существуют ситуации, когда закон предоставляет определенные права признанному банкротом супругу (партнеру), воспитывающему несовершеннолетних детей. Управление рекомендует разъяснять данные аспекты с профессиональным солиситором.

 

Судебный приказ о продлении права на проживание в семейном жилище

Рассматриваемое право прекращается со смертью супругов (партнеров), расторжением брака (признания его недействительным) или прекращением гражданского партнерства. Однако при возникновении спора о разделе имущества суд может издать приказ о продлении права на проживание в семейном жилище даже после расторжения брака и прекращения гражданского партнерства.

После издания судебного приказа каждому супругу (партнеру), не зарегистрировавшему свое право проживания заблаговременно, рекомендуется в кратчайший срок подать соответствующее заявление о регистрации. При данных обстоятельствах судебный приказ становится основанием для удовлетворения заявления (необходимо приложить его копию к поданному заявлению). Что касается уже зарегистрированного права на проживание, то его следует продлить и тем самым дополнить регистрационную запись сведениями об изданном судебном приказе. В таком случае подается заявление по форме К8 и уплачивается пошлина в размере 1 фунт стерлингов.

Законом «О регистрации прав на земельные участки» 2002 года, the Land Registration Act 2002, введен новый порядок регистрации прав на земельные участки в силу приобретательной давности. Он предусматривает процедуры принятия решения по регистрации прав как на зарегистрированные, так и на незарегистрированные земельные участки. Новый порядок повторной регистрации права за новым правообладателем в случаях, когда в отношении права имеется зарегистрированный правообладатель, был необходим для того, чтобы устранить серьезное противоречие между концепциями приобретательной давности и неприкосновенности зарегистрированного права. Причиной противоречия становится конфликт правопритязаний, возникающий между лицом, добросовестно осуществляющим право на протяжении срока приобретательной давности, и зарегистрированным правообладателем, не желающим утрачивать свое право.

Ранее действовавший порядок регистрации права в силу приобретательной давности устанавливал срок 12 лет, по истечении которого лицо, фактически осуществлявшее права на земельный участок, могло подать заявление о регистрации, которое не могло быть оспорено зарегистрированным правообладателем. Процедура, установленная указанным законом, устраняет такую ситуацию.

В соответствии с новым порядком фактический владелец участка по истечении 10 лет добросовестного владения может подать заявление о регистрации права, при этом подача такого заявления не влияет на положение зарегистрированного правообладателя. Регистратор должен направить ему извещение о поданном заявлении, позволяющее представить возражение. Правилами регистрации прав на земельные участки, the Land Registration Rules 2003, определяется срок, до истечения которого зарегистрированный правообладатель может представить письмо, содержащее аргументы против удовлетворения поданного заявления. В случаях, когда регистратор не получает такое письмо до истечения срока или получает уведомление об отказе от права возражения, фактический владелец должен быть зарегистрирован официальным правообладателем.

В некоторых случаях регистратор вправе отклонить возражение против регистрации права за фактическим владельцем:

- представленное зарегистрированным правообладателем возражение нарушает нормы права справедливости, поскольку он не имеет права ссылаться на обстоятельства, указанные им в обоснование своего возражения (эстоппель), при этом обстоятельства дела позволяют регистратору удовлетворить поданное заявление о регистрации;

- регистратор по своему усмотрению предполагает целесообразным удовлетворить заявление о регистрации по другой причине;

- фактический владелец добросовестно владел земельным участком, прилегающим к его собственному участку, и ошибочно, но разумно считал себя официальным владельцем обоих участков, при этом между данными участками не проведена точная граница, а указанное в заявлении право зарегистрировано более чем за год до подачи заявления.

В случае, если заявление фактического владельца отклонено, но земельный участок не изымается у него в течение последующих двух лет, ему предоставляется право подать повторное заявление. После выполнения определенных условий регистратор обязан удовлетворить заявление независимо от наличия или отсутствия возражений со стороны других лиц.

Порядок приобретения участка в силу приобретательной давности

Фактический владелец земельного участка, желающий оформить свои права и подающий соответствующее заявление, должен подтвердить выполнение им обязательных условий, дающих право требовать регистрации за ним земельного участка в силу приобретательной давности. К числу таких условий относится следующее:

1. Подтверждение того, что фактический владелец и (или) лица, правопреемником которых он является, непрерывно и добросовестно владели участком на протяжении срока не менее чем 10 лет до подачи заявления. Особые условия предусмотрены законом the Land Registration Act 2002 для принадлежащих Королевскому дому земельных участков побережья Великобритании: 60 лет добросовестного владения, при этом понятие Королевского дома включает герцогство Ланкастерское и герцогство Корнуэльское.

2. Фактический владелец осуществлял незаконное добросовестное владение земельным участком без разрешения зарегистрированного правообладателя, при этом он ошибочно, но разумно полагал, что владеет участком на законном основании. Данным условием предусматриваются обстоятельства, когда законный правообладатель (или лицо, заявляющее о принадлежащих ему правах) изымает участок у добросовестного владельца. В случае, если изъятие произведено не на основании судебного решения, и фактический владелец подает свое заявление в течение полугода после изъятия, то регистратор может рассмотреть все обстоятельства дела и принять решение в пользу любой из сторон.

3. Регистратор должен удостовериться, что в случае регистрации фактического владельца обладателем права на земельный участок он продолжит использовать его по назначению. Обычно для выполнения данного условия заявитель должен представить любые сведения, подтверждающие осуществление им прав на земельный участок.

В случае, когда лицо, планирующее осуществить регистрационные действия в Управлении реестра недвижимости Великобритании, the Land Registry, не имеет возможности сделать это самостоятельно, оно вправе привлечь представителя. Таким образом каждый человек, не имеющий свободного времени или возможности, может организовать представление своих интересов, оформление и подписание необходимого документа своим представителем.

При этом функции такого представителя может исполнять только юридический консультант особой категории, которому выдается доверенность установленной формы. На основании такой доверенности консультант сможет оформить, подписать и подать в регистрационные органы все необходимые документы, а также совершить прочие необходимые действия.

Законом Великобритании «О юридических услугах» 2007 года, the Legal Services Act 2007, устанавливается, что функции представительства интересов в вопросах оборота недвижимости оказываются особой категорией юридических консультантов, известных под понятием «conveyancer». Оно обозначает лиц, оказывающих юридические услуги в сфере возникновения и перехода прав на недвижимость. Перечень связанных с регистрацией прав полномочий и действий, доступных такому юридическому консультанту предусматривается в законе «О регистрации прав на недвижимое имущество» 2002 года, the Land Registration Act 2002.

 

Доверенность, используемая в обороте недвижимости

В случаях, когда в управление the Land Registry подается документ, оформленный в соответствии с условиями доверенности, специалисты управления должны удостовериться, что данный документ обязателен для исполнения лицом, от имени которого он подписан представителем. Доверенность проверяется на предмет следующих аспектов:

- она надлежащим образом оформлена в особой письменной форме;

- срок ее действия истекает после даты подписания документа;

- предусмотренные в ней полномочия представителя включают совершение указанного действия;

- выдача доверенности осуществлена согласно положениям надлежащего нормативного правового акта.

Иногда возникают обстоятельства, когда доверенность не отвечает данным условиям, но при этом лицо, совершающее действия на ее основе, предполагает, что она оформлена в положенном порядке или сохраняет силу на день совершения действия. В таком случае управление может запросить разъяснения такого лица и принять решения с учетом предоставленных сведений.

К основным подтверждениям, которые Управление реестра недвижимости, the Land Registry, считает необходимыми для совершения по заявлению представителя действий в реестре прав на недвижимость, относится следующее:

- заполненная форма Form 1;

- подлинник доверенности;

- надлежащим образом оформленная копия доверенности.

При отсутствии копии управление сохранит у себя подлинник для внесения в дело. Порядок оформления копии устанавливается разделом 3 закона «Об оформлении доверенности и передоверии» 1971 года, Powers of Attorney Act 1971, в соответствии с которым выдающий копию доверитель, солиситор, нотариус или брокер должны проставить на копии доверенности следующие удостоверительные надписи:

- подтверждение верности и полноты содержания копии, которое проставляется в конце текста; или

- в случаях, когда доверенность содержит более чем одну страницу, подтверждение верности и полноты содержания страницы копии.

На практике управление чаще всего принимает копию доверенности, удостоверенную юридическим консультантом в сфере оборота недвижимости (conveyancer). В случае возникновения сомнений может быть запрошен подлинник или официально оформленная копия. Специалисты управления отдельно подчеркивают, что факсимильные копии не принимаются.

В соответствии с законодательством Великобритании, каждый приобретатель права на недвижимость, совершающий сделку с представителем правообладателя, вправе предполагать действительность доверенности в случае, если сделка совершается не позднее чем через один год после ее выдачи. В случаях, когда совершающий сделку представитель предъявляет доверенность, выданную более чем год назад, управление может запросить подтверждение того, что она не была отозвана.

Запрос на подтверждение выдается достаточно редко, и решение о нем принимается индивидуально. В таких случаях лицо, совершающее сделку с представителем, или представляющий интересы такого лица юридический консультант по вопросам недвижимости должны представить заполненную форму Form 2.

 

Виды доверенностей, используемых при обороте недвижимости

Подписание регистрационных документов и совершение регистрационных действий, предусмотренных законом «О регистрации прав на недвижимое имущество» 2002 года, the Land Registration Act 2002, допускается только на основании доверенности определенной формы. Законы Великобритании предусматривают ряд форм, используемых в конкретных случаях. К числу допустимых видов доверенностей относятся следующие:

- небольшая форма генеральной доверенности, предусмотренная законом «Об оформлении доверенности и передоверии» 1971 года, the Powers of Attorney Act 1971; она может быть выдана только единоличным собственником недвижимости;

- защищенная доверенность, в соответствии с которой представитель вправе осуществлять и отчуждать предоставленное право по своему усмотрению; такая доверенность утрачивает силу с согласия представителя или после признания его умершим, при этом признание доверителя несостоятельным или недееспособным не влечет отзыв доверенности;

- пожизненная доверенность на управление и распоряжение имуществом доверителя, которая утрачивает силу только после признания доверителя умершим; выдача новых доверенностей такого типа прекращена с 30 сентября 2007 года, ранее выданные сохраняют силу;

- доверенность, выданная на основании закона «О трасти» 1925 года, the Trustee Act 1925; данным законом определяются полномочия трасти по делегированию представителю части своих функций;

- доверенность, выданная на основании закона «О трастах недвижимого имущества и порядке назначения трасти» 1996 года, the Trusts of Land and Appointment of Trustees Act 1996; она должна быть оформлена всеми трасти на имя выгодоприобретателя траста, при этом не допускается предоставление права на получение вознаграждения, и поэтому трасти в любом случае принимают участие в возмездной сделке отчуждения;

- долгосрочная доверенность, заменившая пожизненную в целях создания инструмента по назначению принимающего решения лица в случае утраты доверителем дееспособности; при этом совершение действий на основании такой доверенности допускается как до, так и после утраты дееспособности доверителем в зависимости от его пожеланий; доверенность подлежит предварительной регистрации в Управлении уполномоченного по делам недееспособных лиц.

Законодательство Великобритании в актуальной редакции закона «О регистрации прав на недвижимое имущество» 2002 года, the Land Registration Act, предусматривает несколько видов прав, которые могут быть зарегистрированы в отношении недвижимости. Регистрация права осуществляется исполнительным органом власти Великобритании в данной сфере деятельности: Управлением реестра недвижимости, the Land Registry. Данное управление осуществляет ведение реестра прав на недвижимое имущество и исполняет связанные с этим функции.

Система прав на недвижимость развивается в Великобритании с феодальных времен и до сих пор сохраняет некоторые правовые элементы, пережившие столетия истории. Поэтому одной из причин разработки нового закона стала попытка глобального пересмотра ситуации в праве недвижимости: законодатель исключил многие нормы, утратившие свою актуальность, и ввел новые положения, учитывающие современное развитие правоотношений в обороте недвижимости. В результате понятийная структура прав на недвижимость значительно упростилась, но по-прежнему остается непостижимой для каждого человека, не имеющего постоянного опыта работы с доктриной общего права.

В соответствии с британским законодательством регистрация права на недвижимость может быть как обязательной, так и добровольной. Это приводит к тому, что некоторые права и обременения остаются незарегистрированными, осложняя правоотношения, оборот и куплю-продажу недвижимости. Возникают случаи, когда потенциальный покупатель затрачивает большие средства на поиск и проверку всех существующих прав на объект, возникших с давних времен, и только впоследствии узнает о наличии права проведения ярмарки на территории земельного участка, которым могут воспользоваться потомки первичного правополучателя.

Новым законом предпринята попытка избежать таких сложностей и создана облегченная система прав на недвижимость в Великобритании, включающая:
1. Право собственности.
2. Право аренды.
3. Право на получение ежегодной ренты от собственника.
4. Франшиза.
5. Ограниченное пользование земельным участком.

 

Право собственности на недвижимость

Единственным абсолютным собственником  на территории Англии и Уэльса является Королевский дом. Прочим лицам право на недвижимость (estate in land) предоставляется указанным абсолютным собственником. Право собственности freehold estate признается наиболее близким к абсолютному. Обладатель такого права имеет все существующие правомочия по владению, пользованию и распоряжению объектом недвижимости.

Право собственности имеет внутренние подкатегории в зависимости от доступных правомочий и способов их приобретения, оно подразделяется на такие виды как absolute title, qualified title и possessory title.

Absolute title – это неограниченное право собственности, разрешающее его обладателю осуществлять все разрешенные способы использования и отчуждения имущества. Большинство зарегистрированных прав собственности относятся к неограниченным. Исключения из практики встречаются редко, например, когда регистратор полагает, что собственник сможет осуществлять свое право в течение определенного срока, и регистрирует qualified title.

Qualified title – право собственности, ограниченное сроком или условиями. Данный вид права встречается очень редко и создается по усмотрению регистратора.

Possessory title – право владения объектом как своим при отсутствии другого допускающего регистрацию права. Чаще всего такое право регистрируется в случаях подачи заявления о регистрации в силу приобретательной давности. Закон «О регистрации прав на недвижимое имущество» 2002 года, the Land Registration Act 2002, определяет срок приобретательной давности для регистрации права фактического владельца объекта недвижимости, который составляет двенадцать лет.

 

Право аренды недвижимости

Право аренды возникает на основании договора, заключенного на выраженный в годах срок с собственником объекта. В настоящее время регистрации подлежат права аренды, оформленные на срок более семи лет или до истечения которых остается более чем семь лет.

Absolute title – неограниченное право аренды, предоставляемое обладателем полного права собственности на объект. Право собственности должно быть зарегистрировано в реестре прав на недвижимость. В случае, если оно не зарегистрировано, регистратор может проверить права собственника и принять решение о регистрации неограниченного права аренды. Помимо данного критерия регистратор определяет покупательскую ценность права, предлагаемого к регистрации в форме неограниченного права аренды, и рассматривает его с позиции юридического консультанта, оказывающего услуги заинтересованному приобретателю такого права. Таким образом, если выступающий в этой роли регистратор рекомендовал бы приобрести право аренды ввиду его высокой ценности, то это дает основание для регистрации неограниченного права аренды.

Good leasehold title – право аренды, предоставленное арендодателем, не зарегистрировавшим свое право. Оно во многом равноценно неограниченному праву и регистрируется по усмотрению регистратора. Положениями закона «О регистрации прав на недвижимое имущество», the Land Registration Act 2002, оно характеризуется как предоставляемое незарегистрированным собственником, в том числе если регистратор не подтверждает наличие права собственности с помощью проверки. Оно также должно обладать высокой ценностью, позволяющей консультанту рекомендовать его приобретение заинтересованному покупателю.

Qualified title регистрируется в случае, если права арендатора или арендодателя прекращаются по истечении определенного срока или ограничиваются условиями.

Possessory title предоставляется обладателем аналогичного вышеуказанного права собственности.

 

Право на получение ежегодной ренты

Некоторые правоотношения в сфере недвижимости влекут возникновение права на получение платежей в отношении объекта, в том числе от его собственника. Такое право может быть бессрочным или ограничено выраженным в годах сроком. В случае невыполнения указанных платежных обязательств получатель платежей приобретает право rentcharge, допускающее регистрацию в реестре прав на недвижимость с целью его защиты и принудительного осуществления.

После 21 августа 1977 года разрешается создавать только некоторые виды права на получение платежей, в основном для принудительного осуществления прав получателя и обеспечения платежных обязательств собственника объекта в отношении работ или услуг, выполняемых получателем платежей на территории земельного участка (обслуживание территории, ремонт и тому подобное). Все остальные виды данного права, созданные до указанной даты, истекают к 22 июля 2037 года.

В случае, если обладатель права на получение ежегодной ренты желает защитить свое право, он может подать заявление о регистрации своего права выгодоприобретателя. Допускается регистрация такого права, если срок его действия прекращается не менее чем через семь лет. В реестр прав вносятся две записи: регистрация указанного права и уведомительная запись о его существовании в карточке о праве собственности на участок.

 

Франшиза

Королевский дом имеет право предоставить право на устроение рынка (ярмарки) и право взимания пошлины на территории земельного участка. Право франшизы (franchise) защищается внесением в реестр отдельной регистрационной записи, а не уведомительной записи или предупреждения, дополняющих основные права на земельный участок. Данный вид права берет свое начало в феодальной эпохе и непривычен для современного общества. Покупатель земельного участка может ничего не знать о его существовании, и впоследствии оно становится для него тяжелым бременем.

Право франшизы относится к обременениям земельного участка и является обязательным для его собственника. Законом «О регистрации прав на недвижимое имущество» 2002 года, the Land Registration Act 2002, устанавливается срок (12 октября 2013 года), по истечении которого преимущественный характер права франшизы утрачивает силу. Возможность зарегистрировать право франшизы введена впервые. Регистрация добровольная и распространяется на все права, до истечения которых остается более чем семь лет.

 

Ограниченное пользование чужим земельным участком

Право profit a prendre in gross существует независимо от прочих прав на земельный участок и также признается его обременением. Оно подразумевает возможность пользоваться дарами флоры и фауны. К числу таких прав относится, например, право охоты или рыбной ловли, сбора овощей и торфа на территории участка. В некоторых случаях такие права имеют высокую ценность, они могут быть предметом купли-продажи, договора аренды и отчуждаются без учета прав и мнения собственника.

В связи с этим новый закон the Land Registration Act 2002 вводит возможность регистрации такого права как отдельно существующего правомочия, то есть в отношении него в реестр вносится отдельная запись о регистрации. Регистрационные карточки основных прав на земельный участок дополняются уведомительной записью о существовании данного обременения. Условие для регистрации стандартное – обладатель такого права должен быть его собственником, или срок последующего владения им должен составлять не менее чем семь лет.

Законодательство Великобритании предоставляет собственникам и арендаторам объектов недвижимости возможность защитить свои права и интересы от мошенничества. Доступные варианты предусмотрены в законе «О регистрации прав на недвижимое имущество» 2002 года, the Land Registration Act 2002, и к ним относятся:
1. Внесение записи о праве собственности или аренды в реестр прав на недвижимость;
2. Принятие мер для поддержания актуальности внесенных в реестр сведений о правообладателе;
3. Ограничение свободы осуществления права на владение, пользование и распоряжение объектом.

 

Регистрация права на недвижимость

Законом устанавливаются правила, допускающие добровольную регистрацию некоторых категорий прав. Управление реестра недвижимости, the Land Registry, рекомендует собственникам и арендаторам не пренебрегать регистрацией, пользуясь предоставленной им возможностью. Регистрация права повышает уровень безопасности активов, позволяет предоставлять соответствующую действительности информацию о лицах, владеющих объектом, а также дает жертве мошенничества шанс получить компенсацию от управления в случае понесения убытков.

Преимущество в виде повышенного уровня защиты права не распространяется на права, не зарегистрированные в реестре (включая интересы других лиц, обременяющие собственника). К ним относится, например, сервитут и судебный приказ о понуждении к заключению договора купли-продажи. При этом, если какое-либо лицо понесло убытки в связи с наличием в реестре ошибочных сведений, чаще всего компенсация выплачивается.

Предусмотренное законом «О регистрации прав на недвижимое имущество» 2002 года, the Land Registration Act 2002, правило о выплате компенсации не применяется к случаям, когда собственник несет убытки полностью или частично вследствие своих собственных преступных деяний или действий лица, привлеченного в целях заявления претензий на право (исключая совершение сделки отчуждения в обмен на встречное удовлетворение).

В дополнение к вышеуказанному правилами устанавливается, что компенсация может быть уменьшена, если убытки собственника вытекают из отсутствия надлежащей осмотрительности в его действиях или в действиях лица, привлеченного в целях заявления претензий на право (исключая совершение сделки отчуждения в обмен на встречное удовлетворение).

Система компенсаций предусматривает возмещение расходов управления за счет средств лиц, признанных виновными в совершении преступных деяний, повлекших незаконное прекращение права на недвижимость. Управление сотрудничает с правоохранительными органами и представляет им информацию о каждом известном случае мошенничества или утаивания информации в целях недобросовестного изменения внесенных в реестр сведений.

 

Контактные данные правообладателя

Каждое лицо, зарегистрировавшее свое право на недвижимость согласно правилам закона the Land Registration Act 2002, должно предоставить контактный адрес. Он используется Управлением реестра недвижимости, the Land Registry, для направления писем и извещений. Например, оно должно направить извещение в случае, когда принято к рассмотрению заявление, например, об изменении состава прав, относящихся к объекту недвижимости.

Помимо правообладателя контактные данные должен предоставить держатель ипотечного залога и обладатели некоторых других прав. Первичное внесение и изменение контактных данных производится без внимания платы.

Допускается внесение в реестр трех контактных адресов. Например, это могут быть адрес проживания, адрес электронной почты и контактный адрес на время заграничной поездки. В случае, если необходимо изменить свои контактные данные, можно направить в управление письмо с соответствующим заявлением. К нему следует приложить доказательство изменения (например, свидетельство о вступлении в брак или официальный документ о смене имени). Помимо этого, допускается использование услуг солиситора для получения и обработки корреспонденции, получаемой от управления.

Заявление об изменении контактных данных может быть подано лицом самостоятельно или с помощью юридического консультанта. В первом случае необходимо заполнить форму ID1 и приложить ее к вышеуказанному доказательству смены контактных данных. Проверка личности производится работниками управления.

Во втором случае консультант проверяет корректность представленных сведений и подает в управление сертификат или заполненную форму ID1. При этом управление сохраняет за собой право осуществить дополнительные процедуры в целях предотвращения мошенничества.

 

Ограниченное осуществление зарегистрированного права

Законодательство Великобритании и закон «О регистрации прав на недвижимое имущество» 2002 года, the Land Registration Act 2002, предоставляют правообладателям возможность защитить свое имущество от совершения незаконных сделок по передаче, переуступке, залогу или прекращению права. Правообладатель может подать заявление, на основании которого регистратор вносит запись об ограничении возможности зарегистрированного правообладателя использовать и отчуждать объект недвижимости.

Заявление об ограничении права представляется в виде формы LL, которая имеет следующий вид:

Form LL (Restriction as to evidence of execution)

No disposition of [the registered estate or the registered charge dated (date) referred to above] by the proprietor [of the registered estate or of that registered charge] is to be registered without a certificate signed by a conveyancer that he is satisfied that the person who executed the document submitted for registration as disponer is the same person as the proprietor.

Не допускается регистрация сделки отчуждения вышеуказанного [права или обременения], зарегистрированного [дата], совершенной его обладателем, в случае, если не представлено свидетельство, подписанное юристом, осуществляющим деятельность в сфере прав на имущество, которым подтверждается личность надлежащего обладателя, подписавшего представленный регистратору документ об отчуждении вышеуказанного [права или обременения].

После того как регистратор внесет в реестр запись об ограничении сделка с имуществом, например, уступка прав или ипотечный залог, будет зарегистрирована после получения свидетельства от юридического консультанта. Таким образом устраняется возможность подделки подписи на документе, оформляющем сделку.

В дополнение к вышеуказанной форме разрешается подать заявление об ограничении формой RX1. Данная услуга регистратора является платной. Стандартный размер комиссии за первые три объекта имущества составляет 50 фунтов стерлингов, за последующие – 25 фунтов стерлингов. В случае, если данная форма прилагается к другому заявлению, за которую взимается комиссия, то она принимается бесплатно.

В случае, если объект имущества, в отношении которого необходимо ввести ограничение, не является местом жительства подающего заявление правообладателя, процедура осуществляется в упрощенной форме и бесплатно. Для этого используется форма RQ.

Управлением реестра недвижимости Великобритании, the Land Registry, опубликовано руководство, адресованное всем владельцам недвижимого имущества. В нем излагаются принципы правовых механизмов, основанных на законе «О регистрации прав на недвижимое имущество» 2002 года, the Land Registration Act 2002, и направленных на защиту прав и интересов лиц, владеющих недвижимостью в пределах Великобритании.

 

Когда и как следует регистрировать свое имущество

Недвижимость относятся к числу наиболее ценных видов личного имущества, она могут быть задействована в различных операциях, договорах и сделках. Поэтому она нередко становится привлекательной целью мошенников. В связи с этим управлением и другими государственными органами разработаны процедуры, позволяющие свести к минимуму риск недобровольной утраты прав на недвижимое имущество. Однако собственникам также следует самим принимать меры, чтобы не допускать неблагоприятное для себя развитие событий.

На основании долгого опыта работы управление the Land Registry определило круг ситуаций, когда риск хищения имущества наиболее велик. К ним относится следующее:
- разрыв супружеских отношений,
- оставление объекта недвижимости без присмотра или использование (приобретение) его исключительно в целях сдачи в аренду,
- отъезд владельца за границу или отсутствие по адресу местонахождения недвижимости,
- собственник имущества является нетрудоспособным лицом или помещен в лечебное учреждение,
- прекращение залога в отношении земельного участка или здания.

Управление рекомендует каждому собственнику объекта недвижимости, находящемуся в аналогичной или сходной ситуации, принять меры для защиты своего имущества от мошеннических действий. Надлежащие процедуры предусмотрены положениями закона «О регистрации прав на недвижимое имущество» 2002 года, the Land Registration Act 2002.
В частности собственникам и прочим лицам, имеющим соответствующие права, предоставляются следующие возможности:

1. Официальная регистрация объекта в реестре прав на недвижимость. Порядок регистрации регламентирован указанным законом, который предусматривает классификацию прав на недвижимость, предоставляемых собственникам и арендаторам объектов недвижимости. Для некоторых видов прав допускается регистрация в добровольном порядке. Именно незарегистрированные права чаще всего становятся целью преступников.

2. Внесение в реестр контактных данных собственника и поддержание их в актуальном состоянии. Каждая открытая в реестре карточка содержит контактные данные правообладателя, с помощью которых управление взаимодействует с ним. В целях безопасности разрешается внести в реестр до трех контактных адресов. Например, это могут быть адрес проживания, адрес электронной почты и контактный адрес за рубежом.

3. Ограничение права собственности в части определенных действий. В случае, если обладатель права на объект недвижимости имеет серьезные основания предполагать, что его право может стать предметом незаконной сделки, ему предоставляется возможность ограничить право пользования и распоряжения участком. Для этого необходимо заполнить и представить специальную форму Form LL. После этого управление осуществит регистрацию любой сделки, вовлекающей объект, только с удостоверения солиситора или другого профессионального консультанта.

 

Что делать жертве преступления

В случае, если законный собственник недвижимости предполагает, что он стал жертвой мошенничества, или обнаруживает внесение в реестр сведений, свидетельствующих о прекращении его прав, следует немедленно связаться с Управлением реестра недвижимости, the Land Registry, полицией и профессиональным консультантом (например, можно обратиться за бесплатной консультацией в некоммерческую организацию Citizens Advice).

Извещение правоохранительных органов наиболее важно, так как успешное мошенничество с недвижимостью означает, что преступник завладел персональными данными собственника недвижимости и может использовать их в других преступлениях, например при совершении электронных транзакций с банковской картой. Предотвратить такую ситуацию можно с помощью созданных в Великобритании специализированных некоммерческих организаций, занимающихся защитой граждан и юридических лиц от преступных деяний (например, CIFAS).

Управление предупреждает, что с учетом непрерывного совершенствования земельного законодательства и закона «О регистрации прав на недвижимое имущество» 2002 года, the Land Registration Act 2022, используемые процедуры защиты прав будут пересматриваться и расширяться. При этом подчеркивается, что внесенные в реестр сведения периодически проверяются, и это может повлечь задержки в реализации порядка регистрации прав.

В целом, органы исполнительной власти в сфере правоотношений по недвижимости нацелены на дальнейшую автоматизацию своих услуг. Сегодня порядок представления большинства документов допускает использование безопасных средств электронной связи. В перспективе автоматическим образом будет осуществляться их обработка, а затем и регистрация. Для этого потребуется разработка систем авторизации и подтверждения личности заявителей и всех лиц, контактирующих с Управлением реестра недвижимости the Land Registry.

Вступившая в силу в 2002 году редакция закона «О регистрации прав на недвижимое имущество», the Land Registration Act 2002, расширяет перечень обстоятельств, влекущих возникновение обязательства о регистрации права на недвижимое имущество. Напомним, что законодательством Великобритании предусмотрены случаи, когда допускается совершение сделки с недвижимостью без государственной регистрации ее результата. В частности, прежней редакцией указанного закона было установлено, что регистрация договора аренды недвижимости со сроком менее 21 года не требуется.

Действующий закон о регистрации прав относит к числу требующих регистрации практически все сделки по передаче права на объекты недвижимости. Это может быть как право собственности, так и право аренды со сроком более семи лет.

Сделкой по передаче права признаются следующие правоотношения:

- приобретение за денежное или иное вознаграждение (распространяется на объекты с отрицательной стоимостью),

- дарение (включая передачу прав в целях создания траста, когда учредитель не сохраняет права выгодоприобретателя в полном объеме, а также передачу прав в целях объединения юридического права и прав выгодоприобретателя, внесенных в траст, при формировании которого учредитель не сохранил права выгодоприобретателя в полном объеме),

- издание соответствующего приказа судом,

- выдача согласия на совершение действия (включая согласие на передачу прав).

Условие о подлежащем регистрации сроке аренды дополняется правилом трех месяцев. Оно заключается в том, что право аренды регистрируется независимо от предусмотренного срока в случае, если арендатор вступает в свои права более чем через три месяца после получения права аренды (по договору или на ином основании). Данное положение было введено недавно, его целью является недопущение создания ловушек с помощью аренды, условиями которой предусматривается начало течения срока с определенного дня в будущем (reversionary lease). В настоящее время не вступивший в силу договор аренды со сроком не более 21 года не может быть зарегистрирован или защищен внесением в реестр соответствующих сведений. Право арендатора по такому договору осуществляется в форме преимущественного права, действующего независимо от прав других лиц. В результате страдает новый покупатель объекта, который не имеет возможности узнать о существовании арендных отношений.

К числу требующих регистрации сделок не относится переход прав на недвижимость по установленным законом основаниям (например, в результате смерти собственника). Законом «О регистрации прав на недвижимое имущество», the Land Registration Act, определено, что норма об обязательной регистрации права не применяется к следующим сделкам по передаче прав:

- уступка прав в отношении срока залога (при залоге недвижимости с передачей в аренду или субаренду), или

- передача или уступка прав и обязанностей по аренде в пользу собственника объекта, имеющего право на обратное получение права собственности по истечении предусмотренного договором аренды срока, при этом оставшийся срок аренды аннулируется (поскольку переданное право аренды прекращается).

Помимо вышеуказанного, сделка с объектом недвижимости должна быть зарегистрирована в соответствии с разделом 171А Закона «О жилищной политике» 1985 года, the Housing Act 1985 (утрата лицом статуса защищенного арендатора в случае, если государственный арендодатель распорядится своим правом на долю в жилом доме в пользу арендодателя из частного сектора) и в случае создания застрахованного залога первой очереди (имеющего приоритет перед другими соглашениями о залоге недвижимости) в отношении права собственности или аренды со сроком более семи лет.

Закон «О регистрации прав на недвижимое имущество» 2002 года, the Land Registration Act 2002, разрешает Лорду-канцлеру расширять перечень обстоятельств, влекущих возникновение требования об обязательной регистрации сделки с недвижимым имуществом. Для этого ему необходимо представить соответствующий нормативный правовой акт на рассмотрение Парламента. Данная норма отличается от редакции, предусмотренной ранее действовавшей редакцией закона, тем, что теперь осуществление Лордом-канцлером своего права допускается только после консультации в установленном законом порядке.

Предоставленное Лорду-канцлеру право ограничивается следующими положениями:

- обстоятельства, расширяющие перечень условий, влекущих возникновение указанного требования, должны касаться не зарегистрированного права. При этом объект должен входить в число тех, в отношении которых допускается регистрация прав в соответствии с указанным законом;

- требование об обязательной регистрации сделки не распространяется на права залогодержателя, поскольку требование о регистрации залога не принесет выгоду, если право собственности на объект недвижимости не зарегистрировано.

 

Правовые последствия в случае невыполнения требований

Законом «О регистрации прав на недвижимое имущество» 2002 года, the Land Registration Act 2002, установлен двухмесячный срок для регистрации сделки с недвижимостью, течение которого начинается со дня возникновения соответствующих обстоятельств. При этом регистратор вправе, по требованию заинтересованной стороны, продлить указанный срок при наличии достаточных оснований.

В случае невыполнения требования об обязательной регистрации сделки в установленный законодательством срок возникают следующие правовые последствия:

- осуществленная передача права утрачивает силу, правоотчуждатель признается трасти в отношении предмета сделки, включенного в пассивный траст, сформированный в пользу правополучателя; и

- в случае предоставления права аренды или создания застрахованного залога, такая сделка признается недействительной и замещается возмездным договором аренды или залогом.

В случае принятия решения о признании сделки недействительной на основании указанных обстоятельств решение о последствиях невыполнения не вступает в силу, если регистратор издает приказ о продлении срока регистрации заявки.

Действующим  законодательством Великобритании установлены различные процедуры приобретения и отчуждения прав на недвижимость. Правоотношения по приобретению, владению, пользованию и распоряжению объектами недвижимости осуществляются на основании Закона «О регистрации прав на недвижимое имущество» 2002 года, the Land Registration Act 2002. Данный закон определяет, что включение объекта в гражданско-правовой оборот недвижимости на территории Великобритании осуществляется после выполнения процедуры первой регистрации права, которая может быть как добровольной, так и обязательной. То есть, предусмотрены случаи, когда обязанность по регистрации передачи права на объект недвижимости не возникает.

Оформлением первой регистрацией права на недвижимость занимается Управление реестра недвижимости Великобритании, the Land Registry. Порядок регистрации включает представление заполненной формы FR1 и дополнительных документов в территориальное отделение управления. Необходимо представить дополнительную информацию о действующих правах третьих лиц. Такие права влияют на возможность пользования участком, являются обязательными для новых собственников-приобретателей, но не указываются в документе о государственной регистрации права.

Дополнительные документы, необходимые для государственной регистрации права:

- информация об объекте, позволяющая найти его на картах геодезической службы,

- правоустанавливающие документы, включая свидетельства, акты, договора купли-продажи и др.

- оригинал и копия договора аренды при подаче заявки о регистрации права аренды,

- подтверждение проведенного исследования (по форме К15) в управлении залога недвижимости в отношении каждого лица, владевшего участком с 1925 года и указанного в документе о регистрации права на участок,

- заполненная форма DL Управления реестра недвижимости, the Land Registry, с перечнем всех прилагаемых к заявке документов,

- свидетельство о внесении пошлины,

- заполненная форма DI с указанием всех преимущественных прав третьих лиц, не указанных в документах о государственной регистрации права.

 

Добровольная регистрация права на недвижимость

К числу прав на недвижимость, в отношении которых допускается добровольное осуществление процедуры регистрации, относятся:

- право собственности или аренды,

- право получения платежей в отношении объекта от других лиц, включая собственника (rentcharge),

- франшиза (полученный от государства грант в форме права на открытие рынка, проведение ярмарки, взимание пошлин; допускается защита права на франшизу государственной регистрацией вместо рассылки извещений и предупреждений), и

- право извлечения прибыли из использования земельного участка, принадлежащего другому лицу (profit à prendre) (право, не зависящее от прав других лиц на земельный участок, например право на охоту в пределах участка; до введения в действие текущей редакции закона о регистрации защита такого права могла быть обеспечена исключительно внесением записи в реестровую карточку земельного участка, если таковая была открыта; теперь разрешается отдельная регистрация таких прав; при этом следует заметить, что некоторые из них представляют ценность, и собственники нередко продают их или сдают в аренду).

Правом подачи заявления о первой регистрации права обладает собственник объекта. Помимо него таким правом могут воспользоваться лица, передавшие свое право номинальному собственнику, владеющему в их интересах. При этом Законом «О регистрации прав на недвижимое имущество» 2002 года, the Land Registration Act 2002, предусмотрено, что право добровольной регистрации не доступно лицу, заключившему договор купли-продажи на стороне покупателя. В данном случае на приобретателя возлагается обязательство о регистрации своего права (обязательная регистрация облагается более высокой пошлиной по сравнению с добровольной).

Возможность добровольной регистрации права существует в британском законодательстве с давних времен, и новым законом оно было ужесточено. Например, теперь участники арендных отношений обязаны осуществить государственную регистрацию аренды, если срок сделки составляет более семи лет (в ранее действовавшей редакции закона порог был установлен на сроке аренды более 21 года).

Закон содержит оговорку, допускающую регистрацию сделок аренды со сроком не более семи лет (включая аренду, до истечения срока которой остается не более семи лет), если арендатору предоставлено право лишь эпизодического пользования объектом недвижимости. Содержащие такое условия договора аренды заключаются нечасто, в основном они используются при необходимости разделения периодов пользования между несколькими сторонами.

Также предусмотрена ситуация, когда лицо, обладающее правом аренды, приобретает другое право аренды в отношении того же объекта недвижимости, вступающее в силу в течение срока действия первого права или вскоре после его истечения. В случае, если сроки действия таких прав составляют в сумме более семи лет, на арендатора распространяется требование об обязательной регистрации.

Развитие земельного законодательства

Единственным абсолютным собственником земли на территории Великобритании является Королевский дом (the Crown). Прочим участникам земельных правоотношений предоставляются различные виды прав (estates in land), допускающие владение, пользование и распоряжение земельными участками в соответствии с законодательством Великобритании. Основой британского земельного права стал Закон «О регистрации прав на земельные участки» 1925 года, the Land Registration Act 1925, в котором упорядочены разрозненные и противоречивые акты средневековой Британии в этой отрасли законодательства.

Положениями этого зауона сформулированы два основных вида прав на землю: право собственности (estate in fee simple, freehold) и аренда на указанный в годах срок (estate for a term of years, leasehold). Помимо этого допускается обременение земельного участка правами и обязательствами как собственника, так и третьих лиц.

Вообще, порядок регистрации прав на землю впервые введен на территории Англии и Уэльса земельными законами от 1862 и 1875 годов. Они предусматривали исключительно добровольный характер регистрации прав на земельные участки. Впоследствии, при введении в действие Закона «О порядке передачи прав на земельные участки» 1897 года, the Land Transfer Act 1897, регистрация стала обязательной в графстве Лондон. Принятым в 1925 году законом порядок регистрации распространен на всю территорию государства. Регистрация каждого факта получения или перехода права на земельный участок стала обязательной лишь в 1990 году. В соответствии с законодательством обязательной регистрации подлежала передача права собственности на землю, аренда участка сроком более 21 года и уступка прав по договору аренды, до истечения срока которого оставалось более 21 года. В случае неосуществления регистрации в установленный срок сделка с участком становится недействительной и отчужденное право возвращалось владельцу.

Данная система предусматривала разделение права собственности на три уровня, а права аренды – на четыре. Помимо этого права приобретателя могли быть обременены двумя видами прав: не внесенное в реестр преимущественное право (например, аренда на срок не более 21 года или сервитут) или интересы, имеющие силу только в случае внесения соответствующей записи в реестр (например, договор купли-продажи или ограничивающие обязательства некоторых договоров).

Закон «О регистрации прав на земельные участки» 2002 года, the Land Registration Act 2002

Электронный реестр прав на земельные участки

Для разработки новой редакции закона «О регистрации прав на земельные участки», the Land Registration Act 2002, была создана объединенная комиссия в составе представителей Комитета по законопроектной деятельности и Реестра прав на земельные участки, the Land Registry. Члены комиссии признавали сложность и комплексность стоящей перед ними задачи в связи с отсталостью действовавшего в то время законодательства. Помимо этого, было необходимо учитывать развитие современных технологий и предусмотреть возможность технического совершенствования процедур. К настоящему времени регистратор автоматизировал многие из своих функций, доступ к которым представляется в режиме онлайн.

Юридическое сообщество активно приветствовало данное нововведение, и поэтому законодатели были обязаны создать правовую основу для электронного осуществления передачи прав на земельные участки. Закон «О регистрации прав на земельные участки» 2002 года, the Land Registration Act 2002, содержал положения, предусматривающие ее создание. Таким образом, сегодня допускается переход и оформление прав на зарегистрированные земельные участки при помощи электронных средств под условием надежного функционирования электронной сети связи.

Оформление документов и процедура регистрации осуществляются одновременно, при этом процесс инициируется лицом, желающим получить свидетельство. Реестр прав на земельные участки, the Land Registry, контролирует доступ к сети и внесение изменений в реестр при помощи электронных средств. Реестр обязан обеспечить предоставление доступа в сеть лицам, желающим произвести передачу прав на земельный участок. Для разработка такой системы потребуются новые правила работы с реестром. Закон возлагает на Лорда-канцлера обязанность по подготовке правил регулирования сделок, которые могут быть совершены электронным способом.

Другие нововведения в земельном законодательстве

Помимо вышеуказанного новым законом внесен ряд других изменений, расширяющих сферу применения обязательства о регистрации прав на земельные участки. Например, в правиле об обязательной регистрации арендных отношений сроком более 21 года снижен порог подлежащих регистрации договоров аренды. Теперь стороны обязаны зарегистрировать каждый договор аренды со сроком действия не менее 7 лет. Прямые формы передачи и распоряжения земельным участком (количество исключений ограничено) также должны быть зафиксированы в реестре прав на земельные участки.

Новое законодательство внесло значительные изменения в систему преимущественных прав. В соответствии с ранее действовавшим Законом «О регистрации прав на земельные участки» 1925 года, the Land Registration Act 1925, к числу таких прав относились все виды обременений, долевые права, права владения, пользования и распоряжения. При этом данные права могли быть не внесены в реестр, но в любом случае имели преимущественную силу перед правами собственника или арендатора. Несовершенные нормы права создавали сложные ситуации в обороте земельных участков и сделках с ними, поскольку потенциальные покупатели и контрагенты не могли быть уверены в отсутствии неучтенных обременений или прав третьих лиц на земельный участок.

Законом 2002 года установлено, что в отсутствие записей в реестре собственник земельного участка признается обладателем не обремененного ограничениями права на распоряжение землей. Также закон разъясняет порядок очередности прав различных сторон на земельный участок. Применение залогового сертификата прекращено, а свидетельство о регистрации права на земельный участок утратит свое значение.

Учитывая вышеуказанное и принимая во внимание график введения в действие различных положений Закона «О регистрации прав на земельные участки» 2002 года, the Land Registration Act 2002, можно с уверенностью подтвердить высокий уровень нормотворческой деятельности в Великобритании и соответствие норм земельного законодательства современным реалиям.